Summit de Real Estate: las 15 claves para entender un mercado inmobiliario en plena transformación
El mercado inmobiliario argentino se encuentra en un punto de inflexión, con desafíos y oportunidades que fueron analizados por 34 referentes del sector en el undécimo Summit de Real Estate, el evento organizado por LA NACION que reunió a más de 400 empresarios. Desde la visión optimista de Eduardo Costantini sobre la llegada de dólares al país, hasta la necesidad de financiamiento a largo plazo y la irrupción de nuevas tecnologías, el encuentro delineó las claves para entender un sector que, según los expertos, cambió “de la noche a la mañana”.
La jornada, que se extendió desde la mañana hasta un cierre con un mano a mano entre José Del Rio, director general de contenidos de LA NACION, y Costantini, abordó un amplio abanico de temas. El fundador de Nordelta y Consultatio, entre otras reflexiones, expresó su visión sobre el futuro económico del país: “Mirando hacia adelante, veo que la Argentina empieza a tener dólares. Entonces no estoy tan seguro de la recurrencia continua de la idea de que viene una nueva crisis, el dólar va a subir fuertemente y vamos a estar protegidos. Sin embargo, los argentinos todavía no tenemos el nivel de confianza que deberíamos tener en el sistema económico”.
A lo largo de los paneles, se desgranaron las “15 máximas” que, según los organizadores, resumen el pulso de un mercado dinámico y en constante adaptación.
El pulso de los desarrolladores: no ralentizar las obras y buscar valor
Los desarrolladores, calificados como “optimistas seriales”, se enfrentan a un escenario de costos que aumentó un 140% en dólares desde el cambio de Gobierno. A pesar de reconocer que están “ganando menos”, la consigna general es no ralentizar las obras ni cambiar las reglas a los inversores. Gerardo Azcuy, presidente de la desarrolladora homónima, enfatizó: “Prefiero mirar para adentro, mejorar todos los procesos de mi compañía, ser más creativo, proponer mejoras en el producto que fabricamos inexorablemente, sea la época que sea. Y luego te van a elegir”.
Gonzalo de la Serna, CEO de Consultatio, describió el momento como una “transición” donde se sufren “dolores” como el aumento del costo y la menor demanda de producto nuevo, sin aún gozar de los beneficios de economías desarrolladas. Sin embargo, destacó la actividad en el mercado de usados, con 69.000 escrituras el año pasado en la Ciudad de Buenos Aires. De la Serna también adelantó el lanzamiento de un megaproyecto en el terreno de Bullrich en Palermo, una “continuidad del Parque Thays” con usos mixtos y un fuerte componente verde.
La ralentización de obras fue un tema sensible. Carlos Spina, socio de Argencons, fue categórico: “La obra no se puede atrasar. Entonces, obra que empieza, obra que termina”. Por su parte, Issel Kiperszmid, presidente de Dypsa, advirtió que “con tasas de interés altamente positivas, alargar los plazos es casi suicida”, y reveló la incorporación de un sistema de construcción importado de Europa que permite entregar una casa en menos de seis meses, encastrando placas “como Legos”.
Un punto de consenso entre los desarrolladores es la necesidad urgente de créditos hipotecarios. Spina señaló que el crédito al usado se sostiene, pero el crédito a lo nuevo está “en cero”. Kiperszmid, en una nota optimista, destacó la suba en la compra de terrenos de inversión, lo que “habla del optimismo que tenemos en nuestra visión hacia el futuro quienes desarrollamos”.
La demanda reacciona, pero el crédito sigue siendo el gran ausente
En el panel de brokers, la coincidencia fue clara: la demanda de propiedades usadas reaccionó. Ariel Champanier, fundador y CEO de Remax Premium, comparó las 250 operaciones mensuales de los primeros cinco meses del año pasado con las 235 actuales, con “menos incidencia del crédito, la demanda es mucho más genuina”. Toribio Achával, director de la inmobiliaria homónima, fue más allá: “La demanda está muy firme. Los departamentos vuelan”.
A pesar del entusiasmo, Luis Ramos, presidente de L.J Ramos, advirtió que los precios de las propiedades siguen rezagados respecto del costo de construcción, lo que convierte al momento actual en “el momento para comprar, no para vender”. Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, habló de una recuperación con “consultas calificadas y operaciones que se están concretando en distintos segmentos”.
Los datos de Zonaprop, presentados por su director general Leandro Molina, corroboran esta visión: “Hoy hay un 45% de la audiencia que busca propiedades en la plataforma, cuando el promedio histórico de la serie era del 37%”. Molina también se refirió a la estabilización de los precios, con incrementos marginales del 0,1% mensual.
Respecto a las zonas con mayor dinamismo, Achával mencionó el “resurgimiento” de Recoleta, mientras Goldszer destacó Nuevo Núñez, impulsado por el Parque de Innovación. Héctor Lostri, director de Narvaez, sumó el crecimiento de La Calabria en San Isidro.
El economista Federico González Rouco profundizó en el nudo del crédito hipotecario: la falta de liquidez. Para que el mercado despegue, se necesitan “mecanismos de fondeo a largo plazo que permitan a los bancos descargar sus carteras de hipotecarios y recuperar liquidez para seguir prestando”. Mencionó la discusión en torno al Fondo de Asistencia Laboral (FAL) y el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) como posibles herramientas.
Nuevas zonas, lujo inteligente y el potencial del interior
La “nueva zona norte” fue otro de los fenómenos analizados. Maximiliano D’Aria, presidente de la inmobiliaria homónima, resaltó el auge de la avenida Maipú, que hoy tiene el triple de proyectos en construcción que Libertador, pero a un costo promedio menor (US$3000-US$3200 el metro de pozo). D’Aria también compartió un dato sorprendente: el retail en Avenida del Libertador se ve impulsado por la llegada de autos chinos.
En el mercado de barrios cerrados, Esteban Edelstein Pernice, director de Castex, desmitificó la idea de un retorno masivo a la ciudad: “Nordelta tiene 580 obras entre construcción y planos aprobados; Puertos tiene casi 500 y Terralagos, en Canning, tiene 200”. Destacó el valor de la “vida en comunidad” como motor de la demanda.
Los desarrolladores ya no solo construyen edificios, sino que transforman zonas enteras. Ricardo Griot, CEO de Pecam, ejemplificó con su proyecto en la zona sur de Rosario, buscando “integrar un sector con menos desarrollo”. Jeremías González Toledo, director comercial de Inarch, habló de conectar espacios urbanos consolidados, como el emprendimiento Vía Viva bajo el Viaducto Mitre.
El segmento ABC1 es el que hoy valida los proyectos. Alejandro Furst, presidente de Landmark, habló de “lujo inteligente” en su emprendimiento Udaondo, con servicios que “le hacen la vida más fácil a la gente”. Ignacio Trabucchi, socio fundador de ATV Arquitectos, insistió en “construir valor urbano” y no solo mirar el costo, poniendo como ejemplo Palermo Green, un desarrollo que busca crear una nueva centralidad. Ioram Amsel, socio fundador de ABV, destacó la validación de valores por parte de un público internacional, mientras Marcos Juejati, de NorthBaires, invitó a ver el ladrillo como un “multiplicador de valor, más que un refugio”.
El interior del país emerge con fuerza. Lucas Salvatore, presidente de Idero, puso el foco en Añelo, el corazón de Vaca Muerta, cuya población se proyecta entre 45.000 y 50.000 habitantes para 2032. Su empresa lanzó el primer fideicomiso financiero inmobiliario con oferta pública vinculado a Vaca Muerta, detectando la necesidad de invertir en participaciones sin comprar un departamento completo. Alejandro Winokur, socio de Newmark Argentina, planteó un “nuevo mapa” industrial argentino, donde los depósitos logísticos se ubican cerca de la producción, los recursos y los corredores energéticos y mineros.
El negocio de depósitos logísticos, según Christian Fucile, presidente de IMB Naves Industriales, tiene un gran potencial de crecimiento. La apertura de importaciones y el auge del e-commerce (25% de las operaciones de comercio se hacen por plataformas) mantienen alta la demanda de metros cuadrados para manipular productos.
La Patagonia también atrae miradas, con una demanda que busca residir e invertir de manera permanente. Daniela Aiello, CEO de Aiello Desarrollos e Inversiones, y Gustavo García Villanueva, presidente de GV, destacaron el crecimiento de San Martín de los Andes y la búsqueda de proyectos únicos, con ubicación y vistas privilegiadas, que atraen incluso a extranjeros.
Oficinas, coworking, casas 3D e IA: las tendencias que marcan el futuro
El mercado de oficinas, lejos de ser eclipsado por el home office, fue calificado como “demandado, sólido y dinámico”. Fernando Novoa Uriarte, socio de Newmark Argentina, señaló que la demanda neta fue de 80.000 m² en 2025, un “muy buen número”. Nicolás Cox Montt, presidente de CBRE Argentina y Chile, y Hernán Castro, Head of Office Brokerage de Cushman & Wakefield, destacaron la vacancia cero en submercados como Catalinas y el Corredor Norte Libertador, demostrando que las oficinas modernas y de calidad siguen siendo altamente valoradas.
Los coworking, por su parte, atraviesan un momento de “ocupación insólita”. Diego Kexel, gerente general de WeWork Latinoamérica, confirmó una “ocupación muy alta” a nivel regional, mientras Gabriel Bucher, cofundador de HIT, habló de un 95% de ocupación, cuando el 85% ya se considera sano. La flexibilidad y la posibilidad de crecer o decrecer son clave para las multinacionales que buscan espacios AAA.
La tecnología irrumpe con fuerza. Mateo Salvatto, cofundador de Grondplek, la primera empresa de impresión 3D de hormigón de Argentina, proyecta imprimir las primeras casas 3D en la región. La tecnología permite construir estructuras superresistentes, sismorresistentes y con excelentes aislantes en apenas 48 horas para una obra gris de 120 m².
La Inteligencia Artificial (IA), según Sofía Grinberg, fundadora de Leadnamics, acelerará los tiempos en la compra de propiedades, automatizando el 80% del proceso comercial. Aunque no reemplazará a los brokers, la IA los potenciará, permitiéndoles enfocarse en el 20% de alto valor que implica negociar y generar confianza. “La IA te va a hacer el pase al centro del área, pero el gol lo tenés que seguir metiendo vos”, graficó.
Finalmente, el mercado de alquileres, con una oferta significativamente mayor, se volvió más competitivo para los propietarios y ofrece más opciones para los inquilinos. Diego Giani, director comercial de Finaer, destacó la “solución de las garantías” como un catalizador y se mostró optimista ante un escenario de inflación en descenso y expansión del crédito.
La protección contra incendios, un tema a menudo invisible, fue resaltada por Jorgelina Rossi, gerente general de Prevind, como un aspecto crucial para evitar sobrecostos y retrasos en las obras, especialmente con el nuevo Código Urbanístico que exige mayores requisitos y controles más estrictos.
