Desarrolladores inmobiliarios: «Es un momento de reconversión, trabajamos más y ganamos menos»

En un escenario económico complejo, con un costo de construcción en dólares que aumentó un 138% desde el inicio de la gestión de Javier Milei, los principales desarrolladores inmobiliarios del país se reunieron para debatir el presente y futuro del sector. Lejos de mostrarse reticentes, explicaron las razones que los impulsan a seguir comprando tierras y proyectando nuevos emprendimientos, a pesar de los desafíos actuales.

Participaron del encuentro Gerardo Azcuy, fundador y CEO de Azcuy; Gonzalo de la Serna, CEO de Consultatio; Carlos Spina, socio de Argencons; e Issel Kiperszmid, CEO de Dypsa Group, quienes respondieron a preguntas incómodas sobre la coyuntura.

Consultado sobre si el sector atraviesa un mal momento, Carlos Spina, de Argencons, fue contundente:

“Es un momento de reconversión, tenemos todos los márgenes comprimiéndose, lo que nos hace trabajar más y ganar menos. Entonces, el que está acostumbrado a trabajar menos y ganar más está complicado”

. Spina aclaró que ciertas zonas, especialmente aquellas no tan demandadas o que dependían de un crédito hipotecario inexistente, están más comprometidas o directamente inviables para nuevos proyectos. “Hay una estructura de costos que subió y todos estamos en la misma. Entonces, en los lugares donde el margen era muy chico, obviamente hoy el margen es negativo”, explicó, señalando un refugio generalizado en el segmento premium.

Por su parte, Gerardo Azcuy, de Azcuy, se definió como un “optimista serial”. “A mí esta situación actual me gusta, no podemos hacer una evaluación de lo que está pasando sin antes tratar de ver de dónde veníamos. Veníamos de una Argentina absolutamente distorsionada en todo sentido. Yo creo que es un reordenamiento y una turbulencia que ya está en los últimos minutos y vienen en épocas muy buenas”, afirmó. Aunque reconoció la compresión de márgenes, destacó que la compra de terrenos en administraciones anteriores y a otros valores les permite mantener cierta rentabilidad.

Azcuy también enfatizó la tendencia global hacia empresas más eficientes, lo que obliga a los desarrolladores a revisar y mejorar procesos para generar productos que incentiven al comprador. Respecto al valor del metro cuadrado, el empresario anticipó un panorama positivo: “Desde el 2017 hasta el 2023 estuvo estancado un poco hacia abajo y ahora ya tuvimos un acomodamiento de un 20% en dólares hacia arriba y eso va a seguir”, aseguró.

Desde Consultatio, Gonzalo de la Serna describió el momento como una “transición con dolores” en un proceso de estabilización. Mencionó el aumento del costo y el menor dinamismo en la demanda de propiedades nuevas, aunque señaló un récord de 69.000 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires el año pasado en el mercado de usados. “Hay un nivel de actividad, pero lo que no hay es una robustez en la demanda que impulse la suba de precios”, puntualizó.

Issel Kiperszmid, de Dypsa Group, resaltó las múltiples oportunidades, especialmente fuera de la Capital Federal. “La Argentina es mucho más grande y se produce un cambio de fondo en la matriz productiva. Nosotros ya hace tiempo que pusimos nuestras semillas en aquellos lugares donde se va a generar la riqueza como, por ejemplo, en Vaca Muerta, Neuquén, y, en general, en el interior”, sostuvo. Subrayó que el aumento en la compra de terrenos de inversión es un buen indicio del optimismo del sector.

La importancia de la «película» y no la «foto»

Azcuy insistió en la visión a largo plazo: “Hay que tener en cuenta que tuvimos dos años de turbulencia donde cualquier empleado que ganara lo que ganara con la wallet de su teléfono podía comprar cripto, dólar, hacer una colocación y ganar plata. Por esta razón se fueron los compradores, pero se fue la turbulencia, eso se está acabando, las tasas bajaron y la gente se da cuenta que el ladrillo vuelve a ser un activo interesante que se va a revaluar en los próximos meses”. Aconsejó a los desarrolladores a mirar “para adentro, mejorar todos los procesos de mi compañía, ser más creativo, proponer mejoras en el producto”.

Sobre la posibilidad de ralentizar las obras, Spina fue enfático: “La convalidación del valor de un terreno, la convalidación del valor de una obra, no la decidimos nosotros. En el caso de hacer un fideicomiso del costo, una vez que constituimos ese grupo, esa comunión de voluntades, ya todos los incentivos están hechos para que, si la obra se atrasa, perdemos todos, con lo cual la obra no se puede atrasar. Empezando por la constructora, que tiene un contrato. Entonces, obra que empieza, obra que termina”.

Kiperszmid coincidió y agregó que “con tasas de interés altamente positivas, alargar los plazos es casi suicida, ya sea para el desarrollador o para quienes invirtieron”. Destacó la necesidad de incorporar modelos tecnológicos que permitan trabajar con plazos ciertos y advirtió sobre la obsolescencia de herramientas antiguas en el contexto actual.

El crédito hipotecario, la asignatura pendiente

La reactivación del crédito hipotecario es un tema central para los inmobiliarios. Spina indicó que el crédito al usado se sostiene, pero el crédito a lo nuevo está “en cero”. De la Serna, de Consultatio, señaló que el ahorro de largo plazo, generalmente vinculado a sistemas previsionales y seguros de vida, fue absorbido por el déficit fiscal y los bonos del Estado en Argentina. El desafío, dijo, es que parte de ese ahorro se destine a financiar hipotecas para propiedades nuevas.

Azcuy expresó que el sector se ve perjudicado porque los inversores, atraídos por las tasas, ahora dirigen su dinero a instituciones. Sin embargo, confía en que, si el país “termina de normalizarse”, esas instituciones intermedias canalizarán fondos hacia los desarrolladores. “Creemos fervientemente que esto vino para quedarse y que tenemos los próximos 20 o 30 años de algo que nunca vimos. Lo interesante es que cada uno pueda desarrollar bien su rol”, afirmó, subrayando que la clave será cuando los compradores sean mayormente consumidores finales y no solo inversores.

De la Serna coincidió en que la ampliación del crédito atraerá a más usuarios finales, quienes tienden a buscar unidades más grandes y con más dormitorios. “La clave es que tenga el crédito como para poder pagarlo y estamos en ese proceso”, concluyó.

Proyectos en marcha y futuras apuestas

Los desarrolladores también compartieron sus planes. Spina adelantó un proyecto en Bajo Belgrano de unidades premium de 250 a 500 m², con precios entre u$s 1.500.000 y u$s 2.500.000. También mencionó el lanzamiento de dos torres en Punta del Este, Cartier Brava 30, con entrega en 2028 y 2029.

De la Serna anticipó un proyecto residencial de 42.044 m² sobre la avenida Bullrich y Cerviño, en Palermo, con un diseño que incluye parques, arte, usos mixtos, supermercados, locales y oficinas. “Estamos en la etapa de diseño, tratando de ir lo más rápido posible para llegar al mercado, si podemos, este año”, afirmó.

Azcuy se refirió a un proyecto residencial en Nordelta con una inversión de US$70 millones, que incluye unidades premium. Además, mencionó la expansión en Caballito con tres proyectos de 15.000 m² cada uno y la adquisición de un nuevo terreno para sumar otros 12.000 m². La empresa también busca desembarcar en Palermo y proyecta un desarrollo a 20 años en una provincia argentina.

Finalmente, Kiperszmid se enfocó en proyectos de viviendas industrializadas con entrega rápida, desarrollos en Neuquén y Vaca Muerta orientados a empresas petroleras, y un proyecto multi-property en Uruguay para inversores argentinos, con sistema constructivo industrializado y foco en el alquiler anual.