Mercado inmobiliario: Zonaprop reveló cuáles son los barrios con mayor rentabilidad en CABA

La rentabilidad de los alquileres en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires muestra un escenario de estabilización a mediados de 2026. Según el último relevamiento de la plataforma inmobiliaria Zonaprop, la renta bruta anual promedio para un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados se ubicó en el 5,89% a junio de este año, lo que representa una leve caída respecto a meses anteriores, pero consolida un retorno atractivo para los inversores en comparación con la pospandemia.

Este comportamiento del mercado ocurre en un contexto de recomposición de los valores de venta, que comenzaron a recuperarse tras una fuerte caída histórica. Los analistas del sector señalan que la clave para los próximos meses estará puesta en la evolución del crédito hipotecario. Si las líneas de financiamiento logran masificarse, se prevé una migración de inquilinos hacia la compra de viviendas, lo que descomprimiría la demanda de alquileres y le pondría un techo definitivo a los precios de los contratos.

Por otro lado, la derogación de la ley de alquileres en diciembre de 2023 continúa generando efectos en la dinámica inmobiliaria. La flexibilización de los contratos impulsó con fuerza la oferta de inmuebles disponibles, lo que a su vez desaceleró los incrementos en los precios de publicación. No obstante, la brecha entre los valores de los alquileres y los ingresos de los hogares sigue siendo elevada, actuando como un límite natural para nuevos ajustes. En este marco, recuperar la inversión inicial demanda actualmente un promedio de 17 años de alquiler, un 5,8% menos de tiempo que el requerido un año atrás, un indicador que ya venía mostrando signos de mejora como informó este medio Inversión inmobiliaria: la rentabilidad por alquiler supera el 6% anual en CABA y cuáles son los barrios más convenientes.

Los barrios que ofrecen el mayor retorno de inversión

La brecha de rentabilidad se hace evidente al analizar la geografía porteña. Las tasas de retorno más elevadas se concentran en el corredor sur y en zonas donde el valor del metro cuadrado de venta se mantiene bajo en términos relativos. En este segmento, Villa Lugano se posiciona a la cabeza con un rendimiento anual del 10,5%, seguido por Nueva Pompeya y La Boca con un 8%. Estas zonas, tradicionalmente relegadas por el comprador final, ofrecen números contundentes para los inversores debido a que los precios de adquisición son bajos pero los valores de alquiler logran sostenerse.

El ranking de los diez barrios con mayor rentabilidad bruta anual en la Ciudad de Buenos Aires se compone de la siguiente manera:

1. Villa Lugano: 10,5%
2. Nueva Pompeya: 8%
3. La Boca: 8%
4. Villa Riachuelo: 7,8%
5. Parque Patricios: 7,8%
6. Floresta: 7,4%
7. Balvanera: 7,3%
8. San Nicolás: 7,2%
9. Parque Avellaneda: 7,2%
10. San Cristóbal: 7,1%

El corredor norte y las zonas premium registran las tasas más bajas

En el extremo opuesto se ubican las zonas más cotizadas de la Ciudad. Los barrios del corredor norte y las áreas premium presentan las tasas de retorno más acotadas, oscilando entre el 3,4% y el 4,8% anual. La explicación técnica detrás de este fenómeno radica en que los altos costos de adquisición del metro cuadrado en estas zonas comprimen el margen de ganancia, a pesar de que la demanda de alquileres es sumamente sólida y el riesgo de vacancia es prácticamente nulo.

El listado de los barrios que ofrecen menor rentabilidad bruta anual está liderado por los sectores con el suelo más caro:

1. Puerto Madero: 3,4%
2. Palermo: 4,7%
3. Núñez: 4,8%
4. Belgrano: 4,8%
5. Colegiales: 5%
6. Saavedra: 5%
7. Retiro: 5,2%
8. Villa Devoto: 5,3%
9. Coghlan: 5,4%
10. Recoleta: 5,4%