Inversión inmobiliaria: la rentabilidad por alquiler supera el 6% anual en CABA y cuáles son los barrios más convenientes

La rentabilidad de la inversión inmobiliaria para alquiler en la Ciudad de Buenos Aires volvió a ser un tema central en el mercado, especialmente con la recuperación moderada de los valores de venta y la reaparición del crédito hipotecario. Según un análisis de Reporte Inmobiliario para junio de 2026, la renta bruta anual promedio del alquiler tradicional para departamentos en CABA se ubicó en el 6,22%, superando por primera vez en varios años el umbral del 6%.

Este escenario se da en un contexto de cambios significativos. La masificación de los préstamos a largo plazo, si se concreta, podría impactar en el mercado de alquileres al convertir a más inquilinos en propietarios, descomprimiendo la demanda y moderando futuras subas. A esto se suma la derogación de la Ley de Alquileres en diciembre de 2023, que impulsó un crecimiento notable de la oferta y una desaceleración en los aumentos de los precios de publicación, aunque los valores aún son altos en relación con los ingresos.

Tipologías: cuáles rinden más y cuáles menos

El informe de Reporte Inmobiliario, que compara los valores medios de 6661 unidades en alquiler con los precios de oferta de venta de inmuebles homogéneos, detalla que no todas las tipologías ofrecen la misma ganancia. Los departamentos de dos y tres ambientes continúan mostrando los mayores niveles de rentabilidad, mientras que los de cuatro ambientes presentan retornos más moderados.

Es crucial destacar que esta rentabilidad se calcula al inicio del contrato. Su evolución posterior dependerá del índice de actualización acordado y de la dinámica futura del valor del inmueble, variables históricamente volátiles en Argentina.

La renta bruta anual promedio del alquiler tradicional para departamentos publicados en la ciudad de Buenos Aires se ubicó en 6,22%.

El análisis por tipología revela las siguientes rentabilidades anuales promedio:

• 1 ambiente: 6,37 % anual
• 2 ambientes: 6,56 % anual
• 3 ambientes: 6,41 % anual
• 4 ambientes: 5,52 % anual

Los barrios más rentables para invertir

Las mayores rentabilidades se observan en barrios donde los valores de venta permanecen relativamente contenidos en comparación con los alquileres. Por el contrario, las zonas con mayor valorización inmobiliaria suelen presentar retornos más bajos, aunque compensan con una mayor estabilidad de precios y menor volatilidad de la demanda.

Para monoambientes:

1. La Boca: 9,15%
2. Parque Patricios: 7,38%
3. Balvanera: 7,37%
4. Parque Chacabuco: 7,11%
5. Vélez Sarsfield: 7,09%

Para dos ambientes:

1. La Boca: 9,58%
2. Constitución: 8,85%
3. Villa Lugano: 8,37%
4. Barracas: 8,30%
5. Vélez Sarsfield: 9,92%

Para tres ambientes:

1. Villa Lugano: 9,36%
2. La Boca: 9,13%
3. Parque Avellaneda: 8,52%
4. Constitución: 8,32%
5. Microcentro: 8,13%

Para cuatro ambientes:

1. La Boca: 8,74%
2. Balvanera: 6,55%
3. Caballito: 6,38%
4. Villa Urquiza: 6,24%
5. Parque Chacabuco: 6,18%

Los barrios menos rentables para invertir

En el otro extremo, se encuentran los barrios con menor atractivo en términos de rentabilidad de alquiler, generalmente aquellos con precios de venta más elevados.

Para departamentos de un ambiente:

1. Núñez: 5,02%
2. Colegiales: 5,22%
3. Villa Urquiza: 5,29%
4. Palermo: 5,38%
5. Belgrano: 5,38%

Para dos ambientes:

1. Boedo: 4,35%
2. Palermo: 4,68%
3. Coghlan: 4,72%
4. Colegiales: 4,78%
5. Villa Ortuzar: 4,86%

Para tres ambientes:

1. Retiro: 4,38%
2. Saavedra: 4,64%
3. Colegiales: 4,71%
4. Recoleta: 4,91%
5. Villa Ortuzar: 5,31%

Para cuatro ambientes:

1. Villa Devoto: 4,20%
2. Núñez: 4,49%
3. Belgrano: 4,49%
4. Recoleta: 4,51%
5. Retiro: 4,55%