Créditos hipotecarios: el plan de Luis Caputo para reactivar el sector con fondos de la ANSES

El Gobierno nacional, a través del equipo económico liderado por el ministro de Economía, Luis Caputo, avanza en el diseño de un plan para reactivar el crédito hipotecario y apuntalar la actividad económica. La iniciativa contempla la utilización de los recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES para fondear a las entidades bancarias, un mecanismo clave que busca paliar el severo déficit habitacional que afecta al país y reactivar el sector de la construcción.

La negociación con los bancos y el mecanismo bajo análisis

Los detalles del proyecto comenzaron a delinearse en un almuerzo celebrado el miércoles pasado en la sede de la Asociación de Bancos Argentinos (ADEBA). Del encuentro participaron el viceministro de Economía, José Luis Daza; el secretario de Finanzas, Federico Furiase; y el subdirector ejecutivo de operación del FGS, Raúl Osvaldo Benítez, un economista proveniente del IERAL y cercano a la ministra de Capital Humano, Sandra Pettovello.

El esquema en discusión propone que la ANSES vuelva a licitar plazos fijos a largo plazo en pesos indexados por la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA). La intención oficial es ofrecer una tasa atractiva para que los bancos puedan otorgar créditos hipotecarios a un costo inferior al 32% anual. Una fuente con conocimiento directo de las tratativas detalló el formato bajo análisis:

El formato sería plazos fijos a largo plazo en pesos indexados UVA a una tasa total del 26% para que los bancos la ofrezcan al 28%, con condiciones.

Actualmente, el comité ejecutivo del FGS, donde tallan fuerte Daza, Furiase y el secretario de Hacienda, Carlos Guberman, debe resolver cómo justificar técnicamente que el fondo preste a los bancos a una tasa del UVA más 4% anual (26% total), cuando podría colocar esos mismos recursos en bonos del Tesoro al 28% anual, aunque a plazos significativamente menores. «Podría ser objetado», admiten fuentes del sector.

Déficit habitacional y los antecedentes históricos del modelo

La urgencia de la medida radica en el diagnóstico del sector: según datos del Observatorio Federal de Acceso a la Vivienda, existen actualmente 5.740.000 hogares con déficit habitacional en la Argentina. Aunque en junio de 2025 el financiamiento para la vivienda mostró una leve recuperación al sumar US$ 150 millones (unos 1.850 créditos, según la consultora Empiria), la cifra representa menos de la mitad de lo registrado en el mismo mes del año anterior.

Para el sector privado, este nuevo plan guarda fuertes similitudes con políticas aplicadas durante el kirchnerismo. En abril de 2009, bajo la gestión de Amado Boudou al frente de la ANSES, el FGS destinó $5.600 millones al Banco Hipotecario para lanzar líneas de crédito a tasas fijas. Posteriormente, en 2012, el ministro de Economía Axel Kicillof impulsó el programa Procrear, un fideicomiso que canalizó casi US$ 3.000 millones para la construcción de 30.000 viviendas. Sin embargo, el equipo de Caputo prefiere el modelo de licitación de plazos fijos por sobre la estructura de fideicomiso estatal, considerándolo más viable bajo la actual filosofía fiscal.

El rol del FGS y las propuestas del mercado

El FGS de la ANSES cuenta con una cartera de activos valorada en US$ 76.356 millones (equivalente a casi el 10% del PBI), de los cuales el 77% está invertido en bonos soberanos y el 15% en acciones corporativas. Tras la estatización de las AFJP en 2008, el mercado financiero local quedó desprovisto de grandes inversores institucionales con capacidad de financiar proyectos a largo plazo. Los fondos comunes de inversión manejan US$ 69.000 millones orientados al cortísimo plazo, mientras que las aseguradoras apenas disponen de US$ 4.200 millones.

Ante este escenario, entidades como ADEBA y la Cámara de la Construcción (Camarco), presidida por Gustavo Weiss, habían sugerido inicialmente la venta de las acciones en poder del FGS para fondear los créditos, una alternativa que requería aprobación legislativa. Para acelerar los tiempos sin pasar por el Congreso, el Palacio de Hacienda optó por un esquema de «dos fases» similar al propuesto por el economista Miguel Kiguel, director de Econviews.

Kiguel planteó en un documento enviado a las autoridades y a los bancos que el FGS es el único actor con la espalda suficiente para dinamizar el mercado hipotecario en el corto plazo:

Si se consiguiera armar un Fondo de unos US$ 5.000 millones, lo cual es posible con algunos cambios legales, existiría la posibilidad de rápidamente financiar unas 72.000 hipotecas suponiendo que el monto promedio de cada una fuera de US$ 70.000. En la transición, para acelerar el proceso, podría fonear hipotecas haciendo colocaciones a largo plazo en los bancos.