Alquileres: un 2 ambientes en Núñez roza el millón de pesos y supera a Palermo
Los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires continúan su tendencia alcista, aunque a un ritmo menor que la inflación. Si bien esta desaceleración representa un respiro en el mercado, acceder a una vivienda sigue siendo un desafío significativo para los ingresos porteños, especialmente en los barrios más cotizados. Un claro ejemplo de esta realidad es Núñez, donde un departamento de dos ambientes ya se acerca al millón de pesos mensuales, superando incluso los valores de Palermo.
Según el último relevamiento de Zonaprop, el precio de los departamentos en alquiler en CABA experimentó un aumento del 1,4% en junio. Este incremento acumula un 15,7% en lo que va de 2026, cifra que se mantiene por debajo de la inflación del mismo período (17,1%). En términos reales, esto se traduce en una baja del 1,4% durante el primer semestre del año, según los avisos publicados en la plataforma.
En los últimos 12 meses, los alquileres subieron un 31,3%, marcando el menor incremento interanual desde noviembre de 2019. Esta suba también se ubicó por debajo de la inflación acumulada en el mismo lapso (33,8%) y casi en línea con el ajuste del Índice para Contratos de Locación (ICL), que fue del 31,5%.
Cuánto cuesta alquilar en la Ciudad de Buenos Aires
El alquiler promedio de un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en $860.106 por mes. Para los monoambientes, el valor medio asciende a $755.935 mensuales, mientras que los departamentos de tres ambientes alcanzan un promedio de $1.156.992 por mes.
Uno de los factores clave que explican esta desaceleración es la recuperación de la oferta. La cantidad de departamentos disponibles para alquiler tradicional había caído sistemáticamente desde la pandemia hasta alcanzar un mínimo histórico en febrero de 2023. Esta escasez fue un motor principal de la suba de precios, con poca oferta, alta demanda y propietarios que optaban por esperar, vender o volcar sus propiedades al alquiler temporario.
Este panorama comenzó a cambiar en enero de 2024, tras la derogación de la Ley de Alquileres. En ese momento, la oferta de departamentos para alquiler tradicional en CABA creció un 62% respecto al mes anterior. Si bien el crecimiento se moderó desde entonces, la tendencia se mantuvo. En junio de 2026, la oferta de propiedades en alquiler aumentó un 3,5%. Actualmente, el volumen de publicaciones en Zonaprop es 3,4 veces superior al registrado en febrero de 2023, cuando el mercado tocó su punto más bajo.
Los barrios más caros y más baratos para alquilar
Tomando como referencia los valores promedio de un departamento de dos ambientes y 50 m², el ranking de los barrios más caros y más baratos para alquilar en CABA es el siguiente:
Los barrios más caros:
- Puerto Madero: $1.260.640
- Núñez: $980.640
- Palermo: $956.700
- Belgrano: $946.196
- Chacarita: $929.856
- Colegiales: $917.375
- Villa Urquiza: $915.607
- Saavedra: $915.177
- Coghlan: $907.270
- Recoleta: $903.803
Los barrios más baratos:
- Lugano: $658.410
- Nueva Pompeya: $701.626
- Versalles: $702.814
- Parque Avellaneda: $720.146
- Mataderos: $751.806
- Floresta: $755.102
- La Boca: $758.003
- Villa Riachuelo: $758.650
- Constitución: $760.099
- Liniers: $763.181
Opciones para inversores que buscan renta
Para aquellos que compran un departamento con el objetivo de obtener una renta, en junio, la relación alquiler-precio retrocedió y se ubicó en 5,89% anual, alcanzando el nivel más alto registrado desde el 5,6% bruto de 2012. Esto implica que se necesitan 17 años para recuperar la inversión inicial, lo que representa una reducción del 5,8% en comparación con el año anterior.
Los barrios que se presentan como las mejores opciones para inversores que buscan rentabilidad son Lugano, Nueva Pompeya y La Boca, con retornos brutos del 10,5%, 8% y 8% respectivamente. En el extremo opuesto, Puerto Madero es el barrio con menor rentabilidad (3,4%), seguido por Palermo (4,7%) y Núñez (4,8%).
