Alquileres en CABA: la rentabilidad bruta anual supera el 6% y ya no rinden igual todos los ambientes

El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires muestra señales de recuperación en la rentabilidad de los alquileres, según un reciente informe de Reporte Inmobiliario. A junio de 2026, la renta bruta anual promedio del alquiler tradicional para departamentos se ubicó en 6,22%, superando por primera vez en varios años el umbral del 6% anual. Este indicador surge de la comparación entre los valores medios de 6661 unidades en alquiler relevadas y los precios de oferta de venta de inmuebles homogéneos en cada barrio porteño.

La pregunta de si «volvió a ser negocio comprar para alquilar» resuena en un contexto donde los valores de venta comenzaron a recuperarse, aunque la suba se moderó significativamente. La vuelta del crédito hipotecario a la mesa de los argentinos es un factor clave. Los analistas coinciden en que una masificación de los préstamos a largo plazo impactaría también en el mercado de alquileres, con menos inquilinos y, en consecuencia, valores con menor margen para seguir subiendo.

Otro dato fundamental es el efecto de la derogación de la Ley de Alquileres en diciembre de 2023. Desde entonces, la oferta creció con fuerza y los aumentos en los precios de publicación comenzaron a desacelerarse. A pesar de esto, los valores siguen siendo elevados en relación con los ingresos, lo que funciona como un techo natural para nuevas subas y refuerza la idea de un mercado más estable que expansivo.

Rentabilidad por tipología: no todos los ambientes rinden lo mismo

El informe de Reporte Inmobiliario detalla que la rentabilidad varía considerablemente según la tipología del departamento. Los inmuebles de dos y tres ambientes continúan mostrando los mayores niveles de retorno, mientras que los departamentos de cuatro ambientes presentan retornos más moderados. Es importante destacar que esta rentabilidad se calcula al momento inicial del contrato, y su evolución posterior dependerá del índice de actualización acordado y la dinámica futura del valor del inmueble.

• 1 ambiente: 6,37 % anual
• 2 ambientes: 6,56 % anual
• 3 ambientes: 6,41 % anual
• 4 ambientes: 5,52 % anual

Las mayores rentabilidades se observan en barrios donde los valores de venta permanecen relativamente contenidos respecto de los alquileres obtenidos. Por el contrario, las zonas con mayor valorización inmobiliaria presentan retornos más bajos, aunque suelen compensarlo con una mayor estabilidad de precios y menor volatilidad de la demanda.

Los barrios más rentables para invertir en alquiler

Para departamentos de un ambiente:

1. La Boca: 9,15%
2. Parque Patricios: 7,38%
3. Balvanera: 7,37%
4. Parque Chacabuco: 7,11%
5. Vélez Sarsfield: 7,09%

Para un dos ambientes:

1. La Boca: 9,58%
2. Constitución: 8,85%
3. Villa Lugano: 8,37%
4. Barracas: 8,30%
5. Vélez Sarsfield: 9,92%

Para un tres ambientes:

1. Villa Lugano: 9,36%
2. La Boca: 9,13%
3. Parque Avellaneda: 8,52%
4. Constitución: 8,32%
5. Microcentro: 8,13%

Para un cuatro ambientes:

1. La Boca: 8,74%
2. Balvanera: 6,55%
3. Caballito: 6,38%
4. Villa Urquiza: 6,24%
5. Parque Chacabuco: 6,18%

Los barrios menos rentables

Para departamentos de un ambiente:

1. Núñez: 5,02%
2. Colegiales: 5,22%
3. Villa Urquiza: 5,29%
4. Palermo: 5,38%
5. Belgrano: 5,38%

Para un dos ambientes:

1. Boedo: 4,35%
2. Palermo: 4,68%
3. Coghlan: 4,72%
4. Colegiales: 4,78%
5. Villa Ortuzar: 4,86%

Para un tres ambientes:

1. Retiro: 4,38%
2. Saavedra: 4,64%
3. Colegiales: 4,71%
4. Recoleta: 4,91%
5. Villa Ortuzar: 5,31%

Para un cuatro ambientes:

1. Villa Devoto: 4,20%
2. Núñez: 4,49%
3. Belgrano: 4,49%
4. Recoleta: 4,51%
5. Retiro: 4,55%