Expensas: el 17% de las unidades funcionales en edificios tiene deuda, qué puede hacer el consorcio

La morosidad en el pago de expensas es una realidad que afecta a un porcentaje significativo de consorcios en Argentina. Un informe reciente de Consorcio Abierto, que relevó 13.000 consorcios en abril, indica que el 17% de las unidades funcionales de edificios posee deuda. Este escenario plantea desafíos para la administración y el mantenimiento de los inmuebles, a la vez que resalta la importancia de conocer las herramientas legales disponibles.

El mismo relevamiento detalla que el valor promedio de las expensas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) alcanzó los $336.545 en abril, lo que representa un incremento del 3,2% respecto a marzo. En la provincia de Buenos Aires, el promedio se sitúa en $167.460, con una variación intermensual del 4,1%.

Composición de las expensas y su importancia

Las expensas son los pagos mensuales que realizan propietarios o inquilinos para cubrir los gastos de mantenimiento y funcionamiento de un edificio. Se dividen en dos tipos principales:

• Expensas ordinarias o de Tipo A: Destinadas a gastos fijos y esenciales como sueldos del personal, tasas, mantenimiento indispensable, honorarios del administrador y primas de seguros. En CABA, el personal y los sueldos representan el 30% del total, mientras que en provincia de Buenos Aires ascienden al 33%.
• Expensas extraordinarias o de Tipo B: Cubren gastos imprevistos o eventuales que exceden el mantenimiento habitual, como remodelaciones, reparaciones ocasionales o el pago de juicios.

Es fundamental comprender que el pago de expensas es obligatorio, incluso si el propietario o inquilino no utiliza los espacios comunes del edificio.

Acciones legales ante la falta de pago

El Código Civil y Comercial de la Nación, que regula el régimen de propiedad horizontal, establece las obligaciones de los propietarios y las facultades del administrador del consorcio. El artículo 2046 subraya la responsabilidad de abonar las expensas comunes, tanto ordinarias como extraordinarias, en proporción a la parte indivisa de cada unidad.

Por su parte, el artículo 2067 detalla los derechos y obligaciones del administrador, quien debe practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios. En caso de gastos extraordinarios, el administrador debe contar con la autorización previa del consejo de propietarios, si este existe.

Si un vecino no cumple con el pago de las expensas, el administrador puede emitir un certificado de deuda. Este documento, que debe ser aprobado por el consejo de propietarios (en caso de existir), adquiere el carácter de título ejecutivo. Esto significa que habilita al consorcio a iniciar un juicio ejecutivo para reclamar judicialmente el cobro de las sumas adeudadas, agilizando el proceso de recuperación de los fondos.

El marco legal de la propiedad horizontal

La base de la propiedad horizontal en Argentina se estableció con la ley 13.512 en 1948, que definió la organización y funcionamiento de los inmuebles con unidades independientes. Esta normativa permitió que distintos departamentos pertenecieran a diferentes propietarios, quienes serían titulares exclusivos de su propiedad y copropietarios sobre el terreno y los espacios comunes.

Aunque pionera, la ley 13.512 fue derogada con la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, aprobado por la ley 26.994 el 8 de octubre de 2014. La nueva normativa unificó el derecho civil y comercial, manteniendo la esencia de la ley anterior e incorporando soluciones prácticas que ya se aplicaban en códigos procesales y leyes locales.