Fausto Spotorno: «Comprar metros cuadrados es mejor que cualquier otra inversión»

El mercado inmobiliario argentino se encuentra en una situación de «distorsión», según el economista Fausto Spotorno, quien en un evento organizado por la inmobiliaria Predial, delineó un panorama complejo pero con perspectivas optimistas de cara a los próximos años, especialmente con el horizonte de 2027, un año electoral clave.

Spotorno señaló que, por un lado, los precios de departamentos nuevos y usados se ubican por debajo del costo de construcción, afectando a desarrolladores y constructoras. Por el otro, el exceso de inmuebles en venta en la Ciudad de Buenos Aires -más de 113.000 unidades publicadas- continúa frenando la recuperación de los valores. A pesar de estas problemáticas, su diagnóstico es contundente: «No le veo pausa ni al mercado inmobiliario, ni al crédito, ni a la construcción».

El salario le gana al metro cuadrado y la vivienda recupera accesibilidad

Una de las principales señales de reacomodamiento es la mejora en la accesibilidad a la vivienda. Spotorno destacó que, a diferencia de otros bienes de la economía, el metro cuadrado muestra una tendencia favorable para los salarios. «Antes necesitabas seis salarios para comprar un metro cuadrado; ahora la mitad», explicó, citando el informe de Mercado Inmobiliario e Índice del Salario Real de la UADE.

El estudio, que toma como referencia los barrios de Belgrano, Núñez, Palermo y Recoleta, revela que actualmente se necesitan 3,3 salarios para adquirir un metro cuadrado nuevo y 2,5 para uno usado en estas zonas. En detalle, un sueldo promedio permite comprar el 30,2% de un metro cuadrado nuevo en la zona norte de la Ciudad, frente al 28,6% de hace un año. Para el metro cuadrado usado, la capacidad de compra pasó del 33,5% al 39,6% en el mismo período.

Esta mejora se explica por el crecimiento del 9,2% interanual de los salarios medidos en dólares, mientras que los precios de los departamentos usados en la zona norte cayeron un 7,7%. «Internacionalmente se ve que los precios en la Argentina están baratos. El salario a lo único que le ganó es al m², por afano», sentenció Spotorno.

Exceso de stock y la clave del financiamiento

La Ciudad de Buenos Aires enfrenta una paradoja: una sobreoferta de propiedades, con más de 113.000 inmuebles en venta. Este fenómeno, según el economista, tiene su origen en los años 2022 y 2023, cuando el cepo cambiario incentivó la construcción como una forma de generar dólares futuros usando pesos.

«En esos años se construyó mucho porque era una forma de generar dólares futuros usando pesos», explicó Spotorno.

El economista advirtió que aún hay muchos inmuebles sin vender y que el número real podría ser mayor al visible. «Para que se limpie la oferta, falta, aunque es difícil precisar tiempos», señaló, proyectando uno o dos años de incrementos graduales. La absorción del stock de usados es crucial para que la demanda convalide los precios de los proyectos en pozo.

Para que la demanda de metro cuadrado se consolide, Spotorno identificó dos elementos clave: financiamiento y la voluntad de los ahorristas de «sacar los dólares del colchón para comprar propiedades». Aunque el mercado muestra signos de recuperación, aún no alcanza el promedio histórico.

Crédito hipotecario y costos de construcción: los desafíos

El crédito hipotecario es la pieza fundamental para acelerar el mercado. «El crédito en la Argentina es muy chico comparado con cualquier otro país de la misma magnitud», afirmó Spotorno, proyectando una expansión cercana al 30% para 2027, lo que llevaría el crédito hipotecario del 0,9% al 1,3% del PBI. La clave para su reactivación es la inflación: «En la medida que el gobierno logre bajar la inflación, va a haber más interés por el crédito», enfatizó, destacando la eficacia de los créditos UVA.

La construcción, por su parte, enfrenta el aumento de costos. En abril, el Índice de Costo de la Construcción de la Ciudad de Buenos Aires registró un aumento del 3,1% respecto al mes anterior, alcanzando los $1.463.247 más IVA por metro cuadrado. Con un dólar blue promedio de $1373,5 en ese período, construir costó alrededor de US$1065 por metro cuadrado más IVA, lo que representa un aumento del 6% en un mes. Desarrolladores consultados por LA NACION elevan el costo actual con todos los ítems a aproximadamente US$1435/m².

Spotorno se mostró optimista con el futuro del sector a través de innovaciones y la baja de costos por volumen, aunque reconoció que la actividad aún no funciona a pleno régimen. «Estabilidad en la economía implica que el empresario, en vez de pensar dónde está el dólar, piensa cómo construir más eficientemente», concluyó.

El ladrillo frente al mercado de capitales

Para los pequeños inversores, el mercado inmobiliario se presenta como una opción atractiva. «El real estate es un mercado para invertir a largo plazo y con cierta seguridad, aunque los rendimientos no son altos», señaló Spotorno. Actualmente, la relación entre compra y alquiler ronda el 5% anual en dólares, «lo típico de un activo de bajo riesgo».

El economista no espera un aumento significativo de la rentabilidad en los próximos años, e incluso sugirió que podría reducirse si el mercado mejora: «Cuanto más seguro es un mercado, y más volumen tiene, ofrece menos rendimiento». La principal competencia para el ladrillo es el mercado de acciones, considerado más volátil y con mayores riesgos. En este contexto, los fondos de inversión inmobiliaria emergen como una herramienta para combinar la estabilidad del sector con tickets de ingreso más bajos, ofreciendo un producto «más seguro» en un país con abundancia de activos volátiles y escasez de alternativas de bajo riesgo.