Real Estate: la Zona Norte se transforma y el regreso a la ciudad es un «mito»

La Zona Norte del Gran Buenos Aires, junto a ciertos barrios porteños, atraviesa un período de intensa actividad y transformación en el mercado inmobiliario. Desde el crecimiento exponencial de Saavedra hasta la explosión de proyectos en la Avenida Maipú en Vicente López, la región se consolida como un polo de inversión y desarrollo. En este escenario, el mercado suburbano, con epicentro en Canning y San Vicente, mantiene su vigencia, desmintiendo la idea de un retorno masivo a la ciudad.

Estas fueron las principales conclusiones del capítulo 11 del Summit de Real Estate, organizado por LA NACION, donde debatieron Maximiliano D’Aria, director de D’Aria Propiedades; Esteban Edelstein Pernice, socio de Castex, y Héctor Lostri, director general de Inmobiliaria y Desarrolladora Narvaez, en diálogo con la periodista Carla Quiroga.

Un mercado activo con cautela y foco en el precio

“El mercado viene de años de crecimiento. Este 2026 vemos un mercado activo y superinteresante en lo que es la compraventa de inmuebles, pero sí notamos una cautela mayor. Lo que cambió es la especulación al corto/mediano plazo de los inversores finales”, explicó D’Aria sobre la dinámica actual en Zona Norte.

El director de D’Aria Propiedades destacó una depuración del mercado: “Podemos hablar de un mercado más sano; el movimiento está en las propiedades que están en precio. Hay una gran diferencia entre el resultado de las que están sobrevaloradas y las que no. Se redujo mucho el stock y eso se fue saneando”.

Por su parte, Héctor Lostri, de Narvaez, subrayó un cambio en las prioridades del comprador: “La gente no solo busca precio en metros, sino experiencia. Es un mercado que está saliendo de un letargo: no tenés muchos desarrollos, tenés escasez de cuestiones premium; entonces, la gente está buscando cosas sofisticadas y no discute tanto el precio en nuestro caso”. Lostri remarcó que las contraofertas se redujeron drásticamente, situándose en torno al 5% actual, en contraste con el 20% de años anteriores. “El poder de negociación está más en el propietario; antes estaba en el comprador”, sentenció D’Aria.

El mito del regreso a la ciudad y el impacto macroeconómico

El mercado suburbano, aunque con una intensidad menor a la de años atrás, se mantiene firme. Lostri desmintió la idea de un éxodo de regreso a la ciudad, argumentando: “Hubo tres grandes momentos en los que la gente migró [a lo suburbano]: la llegada de las autopistas, la devaluación de 2001 (que hizo que el costo de construcción baje a un tercio) y la pandemia. Cada una de estas enormes olas hizo que fueran más atractivos los destinos”. El especialista citó el gran volumen de obras en desarrollo en Nordelta, Puertos y Terralagos como prueba de que la gente no está volviendo a la capital.

“La gente no está volviendo a la capital, para nada”, afirmó categóricamente Esteban Edelstein Pernice.

Tanto Lostri como D’Aria observaron que los mercados bursátiles y la macroeconomía están impulsando la actividad en el sector inmobiliario. “Estoy viendo que gente del blanqueo o que ganó plata está empezando a migrar y creo que lo va a hacer con fuerza”, adelantó Lostri. D’Aria complementó: “Lo que creció el mercado de capitales es increíble. El costo de construcción está caro, pero lo comparamos con uno irreal de US$800. Son cuestiones macroeconómicas que se tienen que seguir acomodando para traer más fondos e inversiones al real estate“.

La experiencia premium y el efecto derrame en los barrios

Los referentes coincidieron en que la búsqueda de quien compra hoy se orienta a la experiencia que ofrece una unidad, más allá de su precio. En lo suburbano, Edelstein Pernice destacó la importancia de “tener todo cerca” y la vida social: “Hay un factor del que muchas veces no se habla, que es la parte de la sociabilidad. Un valor que noto mucho es la vida en comunidad, con nuevos amigos y grupos”.

En San Isidro, se observa un crecimiento incipiente en La Calabria, una zona que, según Lostri, “empezó a transformar la vivienda unifamiliar con la posibilidad de la mediana densidad”. Este fenómeno, con “accesibilidad plena, situaciones urbanas de cercanía y zócalo comercial consolidado”, recuerda lo ocurrido en Saavedra y Villa Urquiza, o en Palermo en los 2000.

El crecimiento de ciertas zonas genera un “efecto derrame” en barrios o corredores linderos. Un ejemplo claro es Vicente López con la Avenida Maipú, que hoy tiene “tres veces la cantidad de proyectos en construcción que Av. Libertador”, pero con un costo promedio menor (US$3000 o US$3200 el metro de pozo, según D’Aria). “Maipú era una avenida que no tenía desarrollo urbano. Entonces, el que quería comprar obra nueva con servicios y amenities tenía que adaptarse a los valores de Libertador, que siempre es un corredor que está hasta 20% arriba. Abastecés a una demanda a menores precios, con el mismo producto”, explicó D’Aria.

Un fenómeno similar se da en Saavedra, que ha crecido fuertemente en los últimos años, impulsado por su excelente accesibilidad (autopistas, trenes, subtes, colectivos), sus amplios espacios verdes y precios más accesibles que sus vecinos Belgrano, Núñez y Vicente López. Actualmente, en Saavedra, el metro cuadrado de pozo oscila entre los US$2700 y US$2800 para productos más sencillos, y alcanza los US$3400 o US$3500 para los de “primera clase”.

Nuevas tendencias y desafíos del mercado

En el cierre del debate, los especialistas abordaron otras tendencias. Edelstein Pernice destacó el trabajo de Castex en Terralagos, con más de 1100 lotes y 160 departamentos vendidos, y un nuevo proyecto con foco económico, social y medioambiental.

Lostri hizo hincapié en un fenómeno creciente: la búsqueda por reducir la carga de las expensas. “En producción de suelo, hay un mix donde la gente intenta sociabilizar en grandes gimnasios y no le importa tanto el amenity con carga deportiva”, señaló en relación a lo que se observa en Tigre.

Finalmente, D’Aria cerró con el impacto de la llegada de autos chinos a la Argentina, que ha impulsado el sector retail en Avenida del Libertador. “La demanda por locales, especialmente de autos y motos, de la pandemia a hoy representó el 80% de los locales comerciales que hicimos”, sintetizó. Sin embargo, el desafío persiste en el consumo masivo, con renegociaciones de contratos difíciles y locales que volverán al mercado.