Inversión inmobiliaria: la rentabilidad por alquiler en CABA superó el 5,8% en abril

El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires muestra señales de recuperación y estabilización, reavivando el interés en la compra de propiedades con fines de inversión para alquiler. A pesar de una moderación en la suba de los valores de venta, luego de una caída significativa pospandemia, la rentabilidad anual bruta promedio para departamentos en alquiler tradicional se ubicó en 5,83% en abril de 2026, según un reciente informe de Zonaprop.

Este escenario se enmarca en un contexto de factores clave: la derogación de la Ley de Alquileres en diciembre de 2023, que impulsó un fuerte crecimiento de la oferta y una desaceleración en los aumentos de precios de publicación, y el retorno del crédito hipotecario. Los analistas coinciden en que una masificación de los préstamos a largo plazo podría impactar directamente en el mercado de alquileres, al convertir inquilinos en propietarios y, en consecuencia, reducir la presión sobre la demanda y limitar futuras subas en los valores de renta.

Rentabilidad por tipología: monoambientes y dos ambientes a la cabeza

El análisis de Zonaprop, que toma como referencia un departamento de dos ambientes y 50 m², indica que se necesitan 17,2 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, lo que representa una mejora del 10,3% respecto al año anterior. Sin embargo, la rentabilidad varía significativamente según la tipología de la propiedad:

• Monoambiente (42 m²): Rentabilidad promedio del 5,8% anual.
• Dos ambientes (50 m²): Rentabilidad promedio del 5,83% anual.
• Tres ambientes (73,5 m²): Rentabilidad promedio del 5,7% anual.

Es importante destacar que esta rentabilidad se calcula al inicio del contrato, y su evolución posterior estará sujeta al índice de actualización acordado y a la dinámica futura del valor del inmueble, variables históricamente volátiles en Argentina.

Los barrios más rentables de CABA: el sur pisa fuerte

La geografía de la Ciudad de Buenos Aires revela marcadas diferencias en la rentabilidad. Las mayores tasas se concentran en barrios con valores de venta relativamente bajos, lo que los convierte en opciones atractivas para inversores. Un departamento de dos ambientes en Lugano, Nueva Pompeya, Parque Avellaneda, La Boca y Parque Patricios, por ejemplo, supera el 7% anual de renta bruta.

Estos barrios, históricamente menos valorados por el comprador final, ofrecen números contundentes desde la perspectiva del rendimiento: menor valor por metro cuadrado y alquileres que se mantienen estables. En contraste, los barrios premium como Puerto Madero, Núñez, Palermo, Belgrano y Colegiales presentan rentabilidades más acotadas, oscilando entre el 3,7% y el 4,9% anual. Esto se debe a los altos valores de venta y alquiler, que comprimen la rentabilidad a pesar de una demanda sólida y un bajo riesgo de desocupación.

El ranking de rentabilidad desglosado por cantidad de ambientes es el siguiente:

Monoambientes más rentables:

1. Parque Avellaneda: 7,6%
2. Lugano: 7%
3. Parque Patricios: 7%
4. Vélez Sarsfield: 6,8%
5. La Boca: 6,9%

Dos ambientes:

1. Villa Lugano: 10,7%
2. Parque Avellaneda: 8,1%
3. Nueva Pompeya: 8%
4. La Boca: 7,6%
5. Parque Patricios: 7,6%

Tres ambientes:

1. Villa Lugano: 8,8%
2. Parque Avellaneda: 7,5%
3. San Cristóbal: 7,1%
4. Constitución: 6,9%
5. Parque Patricios: 6,6%