¿Comprar usado o construir desde cero? El dilema inmobiliario a mitad de 2026
El mercado inmobiliario argentino se encuentra en una encrucijada que desafía a inversores y compradores: ¿es más conveniente construir una propiedad desde cero o apostar por el segmento de propiedades usadas? La respuesta, a mitad de 2026, parece inclinarse claramente hacia la segunda opción, impulsada por la «gran decepción» en el precio de los inmuebles de segunda mano, según el economista Federico González Rouco.
En un escenario donde el costo de construcción en dólares no cesa de subir, la mayoría de las propiedades usadas se cotizan por debajo de su valor de reposición. Esta disparidad genera una oportunidad para quienes buscan rentabilidad y precios más accesibles en el sector del ladrillo.
Radiografía del mercado: costos de construcción vs. precios de usados
El mercado inmobiliario muestra signos de reactivación gradual. Un reciente relevamiento de Mercado Libre junto con la Universidad de San Andrés (Udesa), correspondiente a abril de 2026, indica una recuperación en las casas del AMBA, aunque con diferencias regionales.
Mientras que en la Ciudad de Buenos Aires los precios se mantuvieron estables, el Gran Buenos Aires experimentó subas mensuales: zona norte (1,1%), zona oeste (1,1%) y zona sur (0,4%).
El costo de construcción es un factor determinante. Se disparó más del 100% en moneda estadounidense en los últimos años. Según el Índice de Costo de la Construcción de la Ciudad de Buenos Aires, edificar costaba en marzo de este año alrededor de US$1003/m² más IVA, tomando un dólar blue cercano a los $1415. El aumento mensual en dólares fue del 3,5%.
Sin embargo, este valor no contempla la totalidad de un proyecto. Referentes del sector estiman que el costo final de construcción más económico arranca en US$1500/m² más IVA (alrededor de US$1815 finales) y puede escalar hasta US$4000/m² en emprendimientos premium. Esto significa que construir una casa económica de 170 m² ronda los US$308.550, considerando todos los gastos.
En contraste, el mercado del usado ofrece valores más competitivos. Zonaprop indica que el promedio de publicación de una casa usada de tres ambientes y 170 m² en CABA se sitúa en torno a los US$303.600 (US$1786/m²). Esto demuestra que muchas propiedades terminadas se venden a precios similares, o incluso inferiores, al costo total de una obra nueva, abriendo una ventana de oportunidad para la compra de inmuebles ya construidos que aún no recuperaron su valor.
Análisis regional del Gran Buenos Aires
La elección entre comprar o construir también varía significativamente según la zona geográfica:
GBA Norte: los precios más elevados
El corredor norte sigue siendo el favorito para la valorización futura, con un incremento interanual del 7,5% en casas, el mayor del AMBA. El precio por m² es el más alto, en torno a US$901, con tendencia alcista. Vicente López (US$1455/m²), San Isidro (US$1350/m²) y Tigre (US$1288/m²) lideran el ranking. En el otro extremo, se encuentran Malvinas Argentinas (US$543/m²), General San Martín (US$667/m²) y Escobar (US$695/m²). Pilar destaca por su alta variación interanual (17,8%), y Olivos es la localidad más buscada.
GBA Oeste: precios más accesibles
Esta zona se posiciona como una opción intermedia, con un costo de US$692/m², inferior al norte pero superior al sur. Fue la única área con una baja interanual (-2,2%), lo que podría representar una oportunidad de entrada antes de una posible recuperación. Morón (US$772/m²), Ituzaingó (US$727/m²) y La Matanza (US$714/m²) son los municipios más caros, con La Matanza mostrando una fuerte suba interanual del 43,3%. Ramos Mejía es la localidad más buscada para venta de casas.
GBA Sur: accesibilidad y suba
El sur ofrece el ticket de entrada más accesible, con un promedio de US$657/m². A pesar de ser el más bajo, registró un alza interanual del 1,4%, evidenciando su recuperación. Berazategui (US$764/m²), Lomas de Zamora (US$733/m²) y Ezeiza (US$735/m²) son los barrios más caros. Almirante Brown presentó la mayor variación interanual con 5,5%. La Plata fue la zona más buscada.
La balanza se inclina por el usado
A mitad de 2026, la ecuación es clara: para la mayoría de los casos, comprar una propiedad usada ofrece una mejor relación costo-beneficio que construir. La principal razón radica en que el segmento de usados mantiene precios bajos y un potencial de recuperación, mientras que los costos de construcción continúan en ascenso. Construir sigue siendo viable para quienes buscan un producto altamente personalizado, poseen terreno propio o proyectan una inversión a muy largo plazo. Sin embargo, desde una perspectiva financiera, el mercado actual favorece la adquisición de propiedades terminadas o usadas que requieran remodelaciones menores, evitando así los elevados costos y la incertidumbre de una obra nueva.
