Oportunidades Inmobiliarias en CABA: los barrios donde comprar es más accesible

El mercado inmobiliario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) muestra una desaceleración en la suba de precios en algunos barrios, lo que abre un abanico de oportunidades para quienes buscan comprar propiedades. A diferencia de las zonas premium que mantienen valores elevados, el sur y el oeste porteño presentan un escenario más accesible, con metros cuadrados significativamente más económicos.

Según datos de Argenprop y Zonaprop, al cierre de 2025, barrios como Versalles (con una baja del 3,1%), La Boca (1,57%) y San Nicolás (1,26%) experimentaron los mayores ajustes en sus precios. Aunque los valores de abril de 2026 muestran una leve recuperación en algunos de ellos, como Versalles (US$1.795/m2, con un alza del 4,2% respecto a fines de 2025), estos barrios se mantienen muy por debajo de las cotizaciones de las zonas más caras de la Ciudad.

Un mercado con crecimiento moderado y heterogéneo

Leandro Molina, Country Manager de Argenprop, explica que el mercado atraviesa una fase de crecimiento más moderado después del repunte iniciado en 2023. Se observa una desaceleración en la suba de precios y una menor proporción de barrios con incrementos mensuales hacia fines de 2025. Esta tendencia se confirma en los primeros meses de 2026, donde el crecimiento se mantiene positivo pero con menor impulso.

La evolución no es homogénea en toda la Ciudad. Nicolás Sundblad, corredor inmobiliario de RE/MAX Class, destaca que 2025 fue un año de recuperación de valores, pero de manera dispar. «Lo que vimos fue una ciudad con comportamientos muy distintos según el barrio y el tipo de propiedad», señala Sundblad, quien menciona que en algunas zonas la recuperación se frenó o incluso hubo ajustes, con bajas interanuales de entre el 4% y el 6% en segmentos específicos de barrios como Boedo, Villa General Mitre, Villa Real, Parque Patricios, Parque Chacabuco o La Boca.

Los barrios más accesibles y los más caros de CABA

Los datos de abril de 2026 confirman la brecha de precios entre las diferentes zonas de la Ciudad. Mientras que Puerto Madero lidera con US$6.135/m2, seguido por Núñez (US$3.392/m2), Palermo (US$3.391/m2) y Belgrano (US$3.251/m2), otros barrios ofrecen valores considerablemente más bajos, presentando una puerta de entrada al mercado para diversos perfiles de compradores e inversores.

Oportunidades de compra en CABA (abril 2026):
Lugano: US$1.058/m2
Nueva Pompeya: US$1.479/m2
La Boca: US$1.577/m2
Villa Riachuelo: US$1.603/m2
Parque Avellaneda: US$1.615/m2
Versalles: US$1.795/m2
San Nicolás: US$1.816/m2

Federico Fortin, Team Leader de la división residencial de CABA de LJ Ramos, explica que las zonas que suelen sufrir mayores ajustes son las del sur y oeste, como La Boca, Pompeya, Mataderos o Parque Patricios. Estos barrios, según Fortin, son más sensibles al financiamiento, presentan una mayor sobreoferta de unidades usadas y envejecidas, y tienen una menor percepción de seguridad o estatus.

Factores que impulsan las correcciones de precios

La corrección de precios en algunos barrios se explica por un mercado más selectivo, un aumento en la oferta de inmuebles y un sinceramiento de los valores publicados. Sundblad apunta que en 2025 hubo más propiedades en venta, lo que intensificó la competencia y obligó a los propietarios a ajustar sus expectativas. Además, la brecha entre el precio publicado y el real, donde muchos propietarios salieron a testear el mercado con valores altos, también contribuyó a estas correcciones.

Pese a los ajustes, el sector coincide en que varios de estos barrios siguen ofreciendo interesantes oportunidades para vivienda e inversión. Lugano y Nueva Pompeya, por ejemplo, presentan algunos de los valores más bajos por metro cuadrado y una mayor rentabilidad relativa dentro de la Ciudad. Sundblad también destaca el potencial de Parque Patricios, por su desarrollo del polo tecnológico y sus precios de entrada accesibles, y Paternal, por su cercanía a zonas con mayor valorización.

«Hoy el mercado está muy atento. La demanda existe, pero es selectiva y responde rápido cuando percibe una oportunidad genuina», concluye Sundblad, subrayando la importancia de identificar estas ventanas de oportunidad en un mercado en constante evolución.