Crédito hipotecario: la Anses, clave para destrabar el acceso a la vivienda

En un mercado inmobiliario que busca reacomodarse, con señales positivas pero lejos de una recuperación sostenida, la discusión sobre cómo reactivar la construcción vuelve a tomar fuerza. Economistas de renombre en el sector señalan que la clave no reside solo en la estabilidad macroeconómica, sino en destrabar el crédito hipotecario, un factor crucial para el desarrollo de cualquier país. Para ello, insisten en un actor fundamental: el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses.

El planteo es claro: sin financiamiento a largo plazo, el acceso a la vivienda se vuelve una quimera. “Sin crédito hipotecario no hay justicia social”, es una frase que resuena en todos los ámbitos del mercado. La demanda estructural de vivienda sigue contenida, lo que impide el despegue de la construcción, uno de los sectores con mayor capacidad de generación de empleo.

En este diagnóstico coinciden Miguel Kiguel, Martín Redrado y Federico González Rouco. Los economistas subrayan que el FGS podría ser la pieza fundamental para activar un círculo virtuoso que impulse tanto el acceso a la vivienda como la actividad económica.

El FGS como motor del financiamiento

Según Martín Redrado, el FGS acumula activos por alrededor de US$70.000 millones, distribuidos en bonos, acciones y otros instrumentos financieros. Sin embargo, su impacto actual en la economía real es limitado. Miguel Kiguel propone reorientar estos recursos hacia el financiamiento productivo, con un foco particular en la construcción.

“La economía necesita algún tipo de empujoncito para ir más rápido, y que no sea solamente tener los incentivos para invertir”, advierte Kiguel en diálogo con LA NACION. El economista plantea que el Gobierno podría utilizar el fondo sin generar déficit fiscal, a través de mecanismos como la compra de carteras hipotecarias o el financiamiento de proyectos privados.

Kiguel enfatiza la necesidad de movilizar esos recursos de forma creativa, quizás con el apoyo de organismos internacionales, para impulsar un sector que considera clave para la economía argentina, debido a su capacidad de generar empleo y derramar actividad. Agrega que el FGS podría financiar al sector privado, actuar como comprador de hipotecas emitidas por los bancos para facilitar el crédito, o incluso cofinanciar obra pública junto con las provincias.

Para Redrado, el problema es más profundo: Argentina carece de un sistema financiero robusto que soporte crédito a largo plazo, lo que excluye a la clase media del mercado. “El acceso a la vivienda requiere préstamos en pesos, a 20 o 30 años. Hoy eso prácticamente no existe”, señala. Propone que el FGS podría canalizarse para ofrecer este tipo de financiamiento, con reglas claras y previsibilidad.

Además, Redrado sugiere la creación de un Régimen de Incentivo para la Construcción (RICO), similar al RIGI, para mejorar la ecuación de los desarrollos. Argumenta que el IVA se paga actualmente antes de que los proyectos generen rendimientos, proponiendo que el impuesto se abone una vez que la producción comience.

El cuello de botella del sistema hipotecario

Más allá del rol del Estado, existe una restricción que afecta a todo el sistema: la escasez de ahorro bancarizado. Federico Sturzenegger, ministro de Desregulación y Transformación, explicó en el evento “Real estate 2026: expectativas y realidad” que los depósitos en Argentina representan solo entre el 12% y el 15% del PBI, muy por debajo del 80% de economías como Chile. Esta diferencia, según Sturzenegger, se debe a la falta de incentivos para que las personas depositen sus ahorros en el sistema financiero, sumado a la preferencia por instrumentos de corto plazo con altas tasas, un modelo insostenible en un contexto de estabilidad.

Sturzenegger anticipa que el sistema financiero deberá reconvertirse para buscar el ahorro de los argentinos, cuyo potencial es significativo, con una estimación de más de US$200.000 millones fuera del sistema local.

En este panorama, diversos analistas coinciden en que el crédito ajustado por UVA sigue siendo el instrumento más viable para hipotecas a largo plazo, recordando los niveles récord de otorgamiento entre 2017 y 2018, con unas 60.000 operaciones anuales.

El economista especializado en vivienda, Federico González Rouco, sostiene que el principal desafío no es el instrumento UVA en sí, sino su escala. “El problema es el fondeo”, resume. “Los bancos no pueden prestar a 20 o 30 años si se fondean de los depósitos que captan a 30 días, así como tampoco puede funcionar cuando los plazos fijos no son en UVA”. Para expandir el crédito, Rouco plantea la necesidad de profundizar el mercado de capitales y generar más instrumentos de ahorro en UVA, donde el FGS y otros fondos públicos pueden jugar un rol clave como inversores o garantes. También identifica otros obstáculos como el ingreso requerido y la necesidad de ahorro previo para el anticipo y gastos iniciales.

La construcción: un motor con potencial

La construcción es uno de los sectores con mayor efecto multiplicador en la economía, generando empleo intensivo, demandando insumos locales e impactando directamente en la actividad. Sin embargo, hoy es uno de los más afectados por el aumento de costos. Los especialistas resaltan que no todo crédito tiene el mismo efecto: mientras el financiamiento para vivienda usada redistribuye el stock existente, el crédito para obra nueva amplía la oferta y dinamiza el empleo. Por ello, el desarrollo del crédito hipotecario debe ir de la mano con el financiamiento a desarrolladores para un impacto completo.

Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), señala una competencia desigual. “Mientras que para las viviendas usadas y terminadas hoy existen créditos a 20 o 30 años que permiten mudarse de inmediato, los desarrolladores solo pueden ofrecer planes de cuotas cortos (3 o 4 años) durante la obra”, explicó en el evento de Reporte Inmobiliario.

Tabakman agregó que el costo de construcción subió mucho más rápido que el precio de venta del usado en dólares, haciendo que el producto nuevo sea “infinitamente más caro” y difícil de vender frente a la oferta de usados baratos. A pesar del “horrible momento actual para el desarrollo inmobiliario”, alentó a los desarrolladores a no detenerse, basándose en una lectura de largo plazo. Sostuvo que Argentina se encareció en dólares en todos los rubros excepto en el inmobiliario, y que esta “anomalía” terminará cuando el stock de usados se agote por la nueva demanda de créditos, obligando a los precios a ajustarse al costo de reposición. Además, argumentó que construir hoy, aunque caro, será aún más caro en dos o tres años, por lo que iniciar obras ahora es una “buena decisión” para tener mercadería disponible cuando la demanda esté activa.

“El crédito hipotecario que financia la compra de una vivienda usada redistribuye stock existente; el que financia obra nueva genera empleo, amplía la oferta y crea ciudad. Potenciar el crédito a desarrolladores para que ese costo se traslade después a crédito al comprador es una palanca que tiene el efecto multiplicador de mejorar el acceso a la vivienda y reactivar la economía real al mismo tiempo”, aseveró González Rouco.