Mercado inmobiliario: las cinco claves para entender su futuro en Argentina según expertos

El mercado inmobiliario argentino se encuentra en una encrucijada, marcada por la aparente paradoja de que hoy es más accesible comprar una propiedad que construirla. Esta situación, donde los precios de los inmuebles se ubican por debajo del costo de reposición y persiste un importante exceso de oferta, genera distorsiones que expertos del sector analizan para vislumbrar su futuro.

“El mercado inmobiliario está distorsionado”, afirmó el economista Fausto Spotorno, quien sin embargo se muestra optimista: “No le veo pausa ni al mercado inmobiliario, ni al crédito, ni a la construcción”. En la misma línea, Andrés Brody, director de la desarrolladora Brody Friedman, plantea la pregunta central: “¿Las señales que hoy empiezan a aparecer son el inicio de una recomposición más amplia, capaz de devolverle protagonismo al mercado residencial argentino?”. Con el horizonte puesto en 2027, un año electoral, los profesionales identifican cinco transformaciones clave que reconfiguran el negocio.

1. El salario le gana al m2: la vivienda recupera accesibilidad

Una de las tendencias más destacadas es que el salario vuelve a ganar terreno frente al costo del metro cuadrado. “Antes necesitabas seis salarios para comprar un metro cuadrado; ahora la mitad”, explicó Spotorno, basándose en el informe de Mercado Inmobiliario e Índice del Salario Real de la UADE.

El estudio, que toma como referencia barrios de la zona norte de la Ciudad de Buenos Aires (Belgrano, Núñez, Palermo y Recoleta), revela que actualmente se requieren 3,3 salarios para adquirir un metro cuadrado nuevo y 2,5 para uno usado. Esto significa que un sueldo promedio permite comprar el 30,2% de un m² nuevo en la zona norte, frente al 28,6% de hace un año, y el 39,6% de un m² usado, superando el 33,5% previo.

La explicación reside en que los salarios medidos en dólares crecieron un 9,2% interanual, mientras que los precios de los departamentos usados en la zona norte cayeron un 7,7%. Esta dinámica produce que la ecuación sea más favorable para los compradores. Brody coincidió en el “importante atraso relativo que acumulan los inmuebles frente a otros activos medidos en dólares”, fenómeno que atrae el interés de inversores extranjeros que ven los precios en Argentina como “baratos”.

2. El exceso de stock frena la recomposición de precios

La Ciudad de Buenos Aires enfrenta una sobreoferta con más de 113.000 inmuebles en venta publicados. Spotorno atribuye este fenómeno a los años 2022 y 2023, cuando el cepo cambiario incentivó la construcción como una forma de dolarizar excedentes de pesos.

Santiago Levrio, COO de Unbox Devs, explicó que la combinación de suelo barato y costos de construcción bajos en dólares incentivó una ola de desarrollos, con más de 1.300.000 m² entregados en 2025, el mayor volumen en seis años. Esta oferta masiva mantuvo los precios estables, incluso con una demanda alta. Sin embargo, desde 2023 los costos de construcción suben y el valor del suelo se encarece, lo que se traduce en “menos proyectos nuevos y, por lo tanto, menos oferta futura”.

Aunque la oferta futura disminuye, Spotorno advierte que “todavía hay muchos inmuebles sin vender” y que el número real podría ser mayor. El economista proyecta uno o dos años de incrementos graduales en los valores, donde primero deberá absorberse el stock de usados antes de que la demanda convalide los precios de los proyectos “en pozo”. Para esto, faltan dos elementos clave: “Financiamiento y ganas de los ahorristas de sacar los dólares del colchón para comprar propiedades”, detalló Spotorno.

3. La reactivación del crédito hipotecario, clave para la recuperación

La reactivación del mercado inmobiliario depende en gran medida de los créditos hipotecarios. “El crédito en la Argentina es muy chico comparado con cualquier otro país de la misma magnitud”, señaló Spotorno, proyectando una expansión del 30% para 2027, lo que llevaría el crédito hipotecario del 0,9% al 1,3% del PBI. “El sistema financiero argentino crece tan rápido, no porque sea maravilla, sino porque es tan chico que hay lugar para crecer”, explicó.

La clave para reactivar este instrumento es la inflación. “En la medida que el gobierno logre bajar la inflación, va a haber más interés por el crédito”, detalló Spotorno, destacando los buenos resultados y baja morosidad de los créditos UVA. Brody coincidió, señalando que la “estabilización de variables macroeconómicas, una inflación en descenso, una mayor previsibilidad económica y la reaparición gradual del crédito hipotecario están contribuyendo a reconstruir la confianza de compradores e inversores”, que es el principal motor de valorización en el mercado inmobiliario.

4. La absorción de oferta nueva y los costos de construcción

La construcción presenta una dinámica diferente, con costos en constante aumento que presionan la rentabilidad. En abril, el Índice de Costo de la Construcción de la Ciudad de Buenos Aires registró un aumento del 3,1% respecto al mes anterior, alcanzando los $1.463.247 más IVA por metro cuadrado. Con un dólar blue promedio de $1373,5, construir costó alrededor de US$1065 por metro cuadrado más IVA, un aumento cercano al 6% en un solo mes.

Es importante destacar que este costo no incluye el valor del terreno, impuestos, honorarios profesionales, comercialización ni la rentabilidad del desarrollador, que elevan el costo total a unos US$1435, según desarrolladores consultados. Este incremento se explica porque “cuando el dólar baja o se mantiene estable mientras los costos en pesos suben, el valor de construir medido en dólares tiende a incrementarse”, explicó Brody, quien afirmó que “cada vez cuesta más producir metros cuadrados de calidad”.

Spotorno se mostró optimista sobre el futuro del sector, impulsado por innovaciones como la baja de costos por volumen y la posible contribución de las importaciones. Sin embargo, la actividad aún no funciona a pleno régimen, y se necesita mayor volumen de obra, financiamiento y una industria operando a mayor escala para lograr reducciones de costos significativas. El economista descartó un desplome de precios, insistiendo en que “las únicas soluciones son el tiempo y el crédito” y que la estabilidad económica permitirá a los empresarios enfocarse en la eficiencia constructiva.

5. La aparición de fondos de inversión inmobiliaria

El mercado inmobiliario se presenta como una opción atractiva para pequeños inversores que buscan rentabilidad a largo plazo y con cierta seguridad, aunque los rendimientos no sean altos. Spotorno señaló que la rentabilidad, actualmente en torno al 5% anual en dólares entre compra y alquiler, “lo típico de un activo de bajo riesgo”, difícilmente aumente y podría incluso reducirse si el mercado mejora.

En este contexto, surgen los fondos de inversión inmobiliaria, una herramienta que busca combinar la estabilidad del sector con tickets de ingreso más bajos. “Es un producto más seguro, porque los fondos se invierten en alquileres; aunque no va a ser súper rentable”, explicó Spotorno. Estos instrumentos resultan particularmente atractivos en un país con abundancia de activos volátiles y escasez de alternativas de bajo riesgo.

Brody resaltó el potencial de estos mecanismos para generar un “círculo virtuoso de enorme impacto”, al canalizar ahorro privado hacia la economía real, profesionalizar la inversión inmobiliaria y ampliar las fuentes de financiamiento. Esto, a su vez, podría derivar en “más financiamiento para nuevos proyectos, más actividad económica, más empleo, mayor oferta de viviendas y nuevas alternativas para quienes buscan invertir en activos reales”, concluyó.