Crisis en Avenida Santa Fe: el corredor comercial de Palermo se llena de locales vacíos

La avenida Santa Fe, uno de los corredores comerciales más emblemáticos de Palermo, muestra una realidad preocupante. En solo un año, el tramo comprendido entre Scalabrini Ortiz y Pueyrredón pasó de ser un ejemplo de recuperación a exhibir una creciente cantidad de locales vacíos y una marcada disminución en los precios de alquiler. Este fenómeno contrasta con la vitalidad que había recuperado la zona, recordaba por su esplendor en los años 80.

Según un relevamiento de LJ Ramos, la vacancia en este sector, que concentra 345 locales comerciales de un universo de 5000 relevados en CABA, alcanzó el 6,67%. Este porcentaje supera el promedio del mercado general, que se ubica en 4,6%. En paralelo, el precio pedido promedio para los alquileres cayó a US$29/m², ligeramente por debajo de la media general de US$30,4/m² por mes.

La comparación interanual es aún más elocuente: la vacancia en la avenida Santa Fe aumentó un 6,4%, mientras que el valor solicitado por los propietarios sufrió una caída del 29% respecto al relevamiento de 2025. Este deterioro marca un quiebre para una avenida que, hasta hace poco, era vista como un motor de la reactivación comercial de la ciudad.

Expertos del sector inmobiliario explican que, ante la previsión de no renovación de contratos, muchos propietarios optan por anticipar la búsqueda de nuevos inquilinos para evitar períodos prolongados de desocupación. Santiago Winokur, de Newmark, señaló que si bien Santa Fe sigue siendo un corredor fundamental, las marcas son ahora mucho más selectivas. “El alquiler tiene que cerrar en función de las ventas esperadas, y hoy el consumo no está acompañando. Si los propietarios no están dispuestos a acompañar a sus inquilinos, son pocas las marcas que pueden afrontar esos alquileres”, afirmó.

Múltiples causas detrás del declive

La situación actual no obedece a una única causa, sino a una combinación de factores. La moderación del consumo, sumada a precios de alquiler que en algunos casos resultaron insostenibles, y la menor disposición de las marcas a instalarse en una avenida emblemática sin una ecuación de costos favorable, son los principales motivos. Winokur detalló que “el consumo más moderado hace que las marcas más pequeñas no puedan hacer frente a los gastos fijos, como por ejemplo el alquiler”. Agregó que “antes era habitual aceptar determinados valores para ocupar una avenida emblemática; hoy analizan mucho más la relación entre alquiler, ventas y costos de operación. Si esa ecuación no cierra, prefieren esperar o buscar otra ubicación”.

Los rubros que resisten y los que pierden

El impacto de esta crisis se refleja también en el tipo de locales que quedan vacíos. Los espacios de menor y mediana superficie son los más afectados, principalmente porque las marcas más pequeñas son las que más sufren. En contraste, la demanda se concentra en locales de mayor superficie, con buen frente y visibilidad, buscados por cadenas, marcas internacionales y negocios de productos importados.

En cuanto a la composición de la oferta comercial, moda y textil sigue liderando por tercer año consecutivo, ocupando el 32% de los locales, aunque su presencia comienza a disminuir. El rubro “otros”, que incluye librerías y regalerías, representa el 17%. Alimentación ocupa el tercer lugar con el 13%, mientras que la gastronomía, con un 11% de participación, perdió peso. Esta caída en gastronomía sugiere un cambio en los hábitos de consumo, donde los bolsillos ajustados priorizan la compra de alimentos e insumos para el hogar sobre el gasto en restaurantes.

Más atrás se ubican salud y belleza (9%), hogar y bazar (8%), tecnología (6%) y servicios financieros (4%).

Diferencias dentro del corredor y perspectivas a futuro

Marcelo Zuliani, de Colliers, enfatiza que la situación no es uniforme en toda la avenida. Zonas específicas como Santa Fe y Bulnes (frente al Shopping Alto Palermo), y los cruces de Coronel Díaz, Pueyrredón y Callao con Santa Fe, mantienen una demanda más sólida y niveles de vacancia mucho menores. “Santa Fe y Coronel Díaz es la zona que va a crecer y son pocos locales relativamente”, explicó.

La alta rotación de locales, que llega al 18% en el mercado comercial, también es un termómetro de la situación. “Cuando tenés baja demanda hay rotación, que es lo que está pasando”, afirmó Zuliani. Sin embargo, el diagnóstico no es del todo pesimista. Ambos brokers coinciden en que la avenida atraviesa un ajuste, más que una pérdida permanente de atractivo. Zuliani lo ve como un “momento de quiebre” y no como una tendencia de deterioro, considerando la posible llegada de nuevas marcas internacionales que generarán competencia entre rubros.

Winokur coincide en que Santa Fe mantiene atributos sólidos como la conectividad y el alto tránsito peatonal. La clave, según los especialistas, será la recuperación del consumo y el ajuste de los valores de alquiler a la realidad del mercado. Cuando esto ocurra, la avenida Santa Fe volverá a ser una de las primeras opciones para muchas marcas.