Inversión inmobiliaria: la rentabilidad por alquiler supera el 6% en CABA y se consolida como negocio

El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires muestra señales de reactivación y, en particular, la compra de propiedades para alquilar vuelve a ser un negocio atractivo. Según un reciente informe de Reporte Inmobiliario, la rentabilidad bruta anual promedio por alquiler tradicional en CABA se ubicó en 6,22% en junio de 2026, superando por primera vez en varios años el umbral del 6%.

Esta recuperación se da en un contexto de estabilización de los valores de venta, que moderaron su suba tras una importante caída pospandemia. El regreso del crédito hipotecario a la mesa de los argentinos es un factor clave en este escenario. Los analistas coinciden en que la masificación de los préstamos a largo plazo impactará también en el mercado de alquileres, ya que más inquilinos convertidos en propietarios implicaría una menor presión sobre la demanda y, por ende, una desaceleración en el aumento de los valores de alquiler.

Otro dato fundamental es la derogación de la Ley de Alquileres en diciembre de 2023. Esta medida generó un fuerte crecimiento de la oferta de unidades en alquiler y, en consecuencia, una desaceleración en los aumentos de los precios de publicación. Si bien los valores siguen siendo elevados en relación con los ingresos, esta dinámica refuerza la idea de un mercado más estable que expansivo.

Rentabilidad por tipología y su evolución

El informe de Reporte Inmobiliario, que compara los valores medios de 6661 unidades en alquiler con los precios de oferta de venta de inmuebles homogéneos en cada barrio de la Ciudad, revela que la rentabilidad no es uniforme en todas las tipologías. Los departamentos de dos y tres ambientes continúan mostrando los mayores niveles de retorno, mientras que los de cuatro ambientes presentan retornos más moderados.

Es importante destacar que esta rentabilidad se calcula al momento inicial del contrato. Su evolución posterior estará sujeta al índice de actualización acordado y a la dinámica futura del valor del inmueble, variables que en Argentina nunca son estáticas.

• 1 ambiente: 6,37 % anual
• 2 ambientes: 6,56 % anual
• 3 ambientes: 6,41 % anual
• 4 ambientes: 5,52 % anual

Las mayores rentabilidades se observan en barrios donde los valores de venta permanecen relativamente contenidos respecto de los alquileres obtenidos. Por el contrario, las zonas con mayor valorización inmobiliaria presentan retornos más bajos, aunque suelen compensarlo con una mayor estabilidad de precios y menor volatilidad de la demanda.

Los barrios más rentables para invertir

Para departamentos de un ambiente:

1. La Boca: 9,15%
2. Parque Patricios: 7,38%
3. Balvanera: 7,37%
4. Parque Chacabuco: 7,11%
5. Vélez Sarsfield: 7,09%

Para un dos ambientes:

1. La Boca: 9,58%
2. Constitución: 8,85%
3. Villa Lugano: 8,37%
4. Barracas: 8,30%
5. Vélez Sarsfield: 9,92%

Para un tres ambientes:

1. Villa Lugano: 9,36%
2. La Boca: 9,13%
3. Parque Avellaneda: 8,52%
4. Constitución: 8,32%
5. Microcentro: 8,13%

Para un cuatro ambientes:

1. La Boca: 8,74%
2. Balvanera: 6,55%
3. Caballito: 6,38%
4. Villa Urquiza: 6,24%
5. Parque Chacabuco: 6,18%

Los barrios menos rentables para invertir

Para departamentos de un ambiente:

1. Núñez: 5,02%
2. Colegiales: 5,22%
3. Villa Urquiza: 5,29%
4. Palermo: 5,38%
5. Belgrano: 5,38%

Para un dos ambientes:

1. Boedo: 4,35%
2. Palermo: 4,68%
3. Coghlan: 4,72%
4. Colegiales: 4,78%
5. Villa Ortuzar: 4,86%

Para un tres ambientes:

1. Retiro: 4,38%
2. Saavedra: 4,64%
3. Colegiales: 4,71%
4. Recoleta: 4,91%
5. Villa Ortuzar: 5,31%

Para un cuatro ambientes:

1. Villa Devoto: 4,20%
2. Núñez: 4,49%
3. Belgrano: 4,49%
4. Recoleta: 4,51%
5. Retiro: 4,55%