Alquileres en CABA: Lugano, Riachuelo y Pompeya superan el 8% de rentabilidad anual
El mercado inmobiliario porteño muestra señales de estabilización y la rentabilidad de los alquileres vuelve a ser un factor clave para los inversores. A mayo de 2026, la renta bruta anual promedio para departamentos en la Ciudad de Buenos Aires se ubicó en 5,94%, lo que significa que se necesitan 16,8 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un 9,6% menos que un año atrás.
Este escenario se da en un contexto de recuperación moderada de los valores de venta post-pandemia y un crecimiento significativo de la oferta de alquileres tras la derogación de la Ley de Alquileres en diciembre de 2023. Aunque los precios de publicación se desaceleraron, los valores continúan siendo elevados en relación con los ingresos, actuando como un techo natural para nuevas subas.
Los analistas coinciden en que una posible masificación del crédito hipotecario podría impactar en el mercado de alquileres, al convertir inquilinos en propietarios. Esto reduciría la presión de la demanda y, consecuentemente, limitaría el margen de aumento de los valores de los alquileres.
Los barrios más rentables: donde el valor de venta es clave
La verdadera disparidad en la rentabilidad se observa al analizar el mapa de la Ciudad. Los barrios que ofrecen las mayores tasas se concentran en zonas donde los valores de venta se mantienen relativamente bajos. Villa Lugano, Villa Riachuelo y Nueva Pompeya encabezan este ranking, superando el 8% anual de renta bruta. Villa Lugano, por ejemplo, alcanza un impresionante 10,7%.
Estos resultados se explican por la combinación de un menor valor por metro cuadrado para la compra de propiedades y alquileres que logran sostenerse, generando un rendimiento contundente para los inversores. Otros barrios con alta rentabilidad incluyen La Boca (8%), Parque Patricios (7,8%) y Parque Avellaneda (7,6%), entre otros, según el informe de la plataforma inmobiliaria Zonaprop.
La contracara: baja rentabilidad en zonas premium
En el extremo opuesto se encuentran los barrios premium de la Ciudad, donde la rentabilidad es más acotada. Puerto Madero, Palermo, Núñez y Belgrano presentan tasas que oscilan entre el 3,6% y el 4,9% anual. Puerto Madero es el barrio con la menor rentabilidad, alcanzando solo el 3,6%.
La razón principal de esta diferencia radica en los altos valores de venta y de alquiler de estas zonas, que comprimen la rentabilidad a pesar de contar con una demanda sólida y un bajo riesgo de desocupación. Otros barrios con menor rentabilidad son Colegiales (5,1%), Retiro (5,2%) y Villa Devoto (5,3%).
Los barrios con renta más alta
- Villa Lugano: 10,7%
- Villa Riachuelo: 8,2%
- Nueva Pompeya: 8,2%
- La Boca: 8%
- Parque Patricios: 7,8%
- Parque Avellaneda: 7,6%
- Balvanera: 7,4%
- Floresta: 7,3%
- San Nicolás: 7,3%
- Vélez Sarsfield: 7,1%
Los barrios menos rentables
- Puerto Madero: 3,6%
- Palermo: 4,7%
- Núñez: 4,8%
- Belgrano: 4,9%
- Colegiales: 5,1%
- Retiro: 5,2%
- Villa Devoto: 5,3%
- Saavedra: 5,4%
- Villa Urquiza: 5,5%
- Recoleta: 5,5%
- Coghlan: 5,5%
