Créditos hipotecarios: el Banco Central flexibiliza normas para financiar desarrolladores en dólares

El Banco Central de la República Argentina (BCRA) emitió una normativa que habilita el otorgamiento de financiamiento en moneda extranjera a empresas que no generan divisas. La condición clave es que el tomador del crédito debe contar con la garantía de un exportador que asegure un flujo de ingresos futuros en dólares, funcionando como una especie de “socio” para securitizar la operación y asegurar el repago.

Esta flexibilización representa un cambio significativo, ya que desde la convertibilidad los bancos solo podían prestar los dólares de sus clientes a compañías con capacidad propia de generar esa moneda. La novedad busca extender esta posibilidad al sector de la construcción, permitiendo a los desarrolladores acceder a financiamiento y, en última instancia, impulsar el crédito intermedio. Este esquema facilitaría que los bancos presten a los desarrolladores, quienes luego podrían trasladar ese financiamiento a los compradores de propiedades nuevas o en construcción que hoy no califican para hipotecarios tradicionales por carecer de escritura.

La iniciativa del Gobierno apunta a mitigar el fuerte impacto que sufrió la construcción, un sector vital para dinamizar la economía nacional. En el último año, la actividad perdió 120.000 empleos, de los cuales solo se recuperaron 5.000, un dato que encendió las alarmas en el ámbito económico.

La visión de Caputo y la propuesta de un fondo hipotecario

Hace dos semanas, el ministro de Economía, Luis Caputo, ya había destacado la importancia del crédito hipotecario para el desarrollo inmobiliario. Durante la inauguración de BATEV, el ministro planteó dos vías posibles: los bancos y el mercado de capitales, afirmando que el Gobierno está trabajando en ambas. En esa ocasión, propuso la creación de un “fondo de créditos hipotecarios” y convocó a bancos, Agentes de Liquidación y Compensación (AlyCs) y actores del sector a trabajar en conjunto. “Lo que les digo a los bancos y AlyCs es que, más que hacer esfuerzos individuales, armen un fondo inmobiliario entre bancos y AlyCs, porque con eso yo puedo hasta cuadruplicar los montos con plata de organismos multilaterales que están dispuestos a ayudarnos”, sostuvo Caputo. Además, el ministro enfatizó que la competitividad no debe buscarse a través de una devaluación, calificándola como “bajar salarios a la gente”, y señaló que los principales problemas empresariales radican en “impuestos, regulaciones e infraestructura”.

Impacto en el sector inmobiliario y el déficit habitacional

La medida del BCRA se considera clave para el despegue del sector inmobiliario, donde los precios de los departamentos usados están atrasados. Paradójicamente, el costo de comprar un departamento en pozo es hoy más caro que uno a estrenar, debido al aumento del costo de la construcción en dólares, que se disparó un 138% desde octubre de 2023. El combo de dólar “planchado” e inflación llevó el costo de construcción a no bajar de los US$1500/m².

Empresarios del sector, como Maximiliano D’Aria (director de la inmobiliaria homónima) y Gerardo Azcuy (desarrollador), defienden estos valores, argumentando que la comparación con los US$800/m² de la pandemia es irreal y que el dólar sufrió una depreciación del 40% en los últimos diez años. Los desarrolladores atraviesan un momento de “transición”, lidiando con los “dolores” de un proceso de estabilización sin los beneficios de economías desarrolladas, como la profundización del mercado de capitales y el crédito, dos áreas que el gobierno busca ordenar.

Actualmente, la venta de departamentos nuevos en construcción se limita a un segmento premium en zonas consolidadas de la Ciudad de Buenos Aires, destinado a quienes no necesitan la vivienda para habitarla. La ausencia del inversor tradicional, que ya no busca dolarizar pesos en ladrillos, hizo que el real estate perdiera atractivo frente al mercado financiero.

Carlos Spina, socio de Argencons (dueña de la marca Quartier), reconoce que “hay barrios en los que no es viable hacer obras: son lugares donde el margen era muy chico y hoy es negativo”. Por ello, el financiamiento en dólares es fundamental para reactivar la demanda de propiedades y atender el déficit habitacional. Según el economista Federico González Rouco y Gustavo Llambías (AEV), el último dato disponible de 2025 indica que el 38,7% de los hogares (5,7 millones) viven con déficit habitacional. Desglosando este porcentaje, el 7% de los hogares presenta problemas de acceso a servicios básicos, el 21% de las viviendas requiere mejoras o ampliaciones, y el 9,7% se encuentra en zonas de riesgo.

Un mayor acceso al crédito no solo ampliaría el universo de compradores, sino que también impulsaría la venta de propiedades usadas, convalidando una suba de precios en un segmento que se estima retrasado un 27% respecto a otras variables de la economía que crecieron en dólares, como salarios, costo de construcción y acciones.

La noticia sobre la flexibilización de créditos en dólares se conoció en una jornada clave, coincidiendo con la presentación del programa financiero del próximo año por parte del ministro Caputo. En este marco, se espera que se detallen las estrategias para cubrir vencimientos en dólares del Tesoro, que ascienden a US$30.700 millones entre junio de 2026 y diciembre de 2027, con la mayoría (unos US$23.300 millones) concentrada en el próximo año.