Mercado inmobiliario: «Es momento de comprar, no de vender», aseguran los brokers

El mercado inmobiliario argentino muestra señales de recuperación, con un aumento en las consultas y concreción de operaciones, pero aún conviven oportunidades de compra y precios que muchos consideran atrasados respecto del costo de construcción. Así lo diagnosticaron Gabriela Goldszer (Ocampo Propiedades), Ariel Champanier (RE/MAX Premium), Toribio Achával (Toribio Achával) y Luis Ramos (L.J. Ramos) durante el Summit de Real Estate organizado por LA NACION.

Los principales brokers del país coinciden en que, pese a la incipiente recuperación, el crédito hipotecario todavía no alcanza la escala necesaria para impulsar un salto definitivo de la actividad. No obstante, el consenso es claro: las propiedades están «baratas» y es un momento propicio para la adquisición.

Un mercado con demanda genuina y alquileres en alza

Gabriela Goldszer sostuvo que la actividad ha mejorado consistentemente. “El mercado arrancó, nunca paró. Siempre tiene sus momentos más rápidos o lentos, pero claramente estamos en un momento de recuperación. Es un momento de muchas consultas calificadas, de operaciones que se están concretando en distintos segmentos, tanto en el usado como en el a estrenar premium”, afirmó.

Ariel Champanier destacó el impacto positivo del contexto político y económico actual. “Veníamos de un período preelectoral donde, como nunca antes que recuerde, estuvo muy dañada la demanda. Se empezó a recuperar en enero. Cada mes un poco mejor”, explicó. Comparó que, si bien en el mismo período de 2015 se realizaban 250 operaciones mensuales y hoy son 235, la demanda actual es “bastante más genuina” debido a la menor incidencia del crédito en aquel entonces.

Toribio Achával se mostró entusiasmado: “Está muy firme. Como dicen algunos brokers, ‘los departamentos vuelan’ y se vende bastante. Estamos ilusionados con eso”. Por su parte, Luis Ramos planteó que los precios de las propiedades siguen rezagados respecto del costo de construcción, lo que genera una oportunidad. “El mercado se mueve porque las propiedades están baratas; es el momento para comprar, no para vender”, sentenció. Ramos predice un aumento en el valor de las propiedades, ya que el incremento del costo de construcción, cercano al 100%, no se ha reflejado en el precio final, dejando a los vendedores de propiedades usadas sin recuperar ni el 50% o 60% de su inversión.

Los especialistas también coincidieron en la recuperación de los alquileres, que permitió mejorar la rentabilidad de la inversión inmobiliaria, alcanzando un retorno bruto anual del 5,95%, el valor más alto de los últimos años. Goldszer explicó que, aunque la oferta aumentó, la demanda sigue activa y las propiedades se alquilan rápidamente, lo que estabilizó los precios y recuperó la rentabilidad.

El atractivo del usado y la estabilidad del dólar

La búsqueda de oportunidades en propiedades usadas, que todavía cotizan por debajo de los máximos de 2018, es una tendencia clara. Achával afirmó que “la gente que está buscando oportunidades, de alguna manera, es consciente de que la plata hay que usarla bien”. Ramos reforzó esta visión, indicando que “la gente hoy está comprando porque es un excelente momento y por lo que se va a capitalizar ese bien en los próximos años”. Goldszer añadió que la inflación en dólares también impulsa la demanda, consolidando a la propiedad como un refugio de valor.

La estabilidad cambiaria es otro factor crucial. “Para mí, la estabilidad de la moneda es fundamental para generar demanda”, definió Champanier. Goldszer amplió que la certidumbre es clave para la toma de decisiones, especialmente en productos a estrenar, aunque la falta de esta puede ralentizar la compra. Achával observó que, en el segmento del usado, el comprador final ha vuelto a animarse, mientras que Ramos señaló que un dólar más bajo, si bien ayuda a estabilizar la economía, aumenta los costos operativos empresariales.

Inversión en pozo y barrios emergentes

El debate sobre los desarrollos en pozo reveló desafíos. Ramos advirtió sobre el aumento de costos y las dificultades para algunos desarrolladores que acopiaron mercadería a un dólar alto, lo que podría encarecer el costo de construcción o implicar pérdidas del 15% al 20%. También alertó sobre la importancia de analizar la solvencia y el origen de los fondos de los desarrolladores. Achával puso el foco en la confianza, señalando que “la gente ya no le da la plata a cualquiera, la gente investiga a un montón de desarrollistas y sabe”.

A pesar de esto, Goldszer defendió el atractivo de los proyectos premium, argumentando que “el nivel de los proyectos a estrenar más premium y de más alta gama está a niveles internacionales”. Destacó que, aunque exista una brecha de precios con el usado, también hay una brecha de innovación y calidad que la gente valora, impulsando la inversión en pozo.

En cuanto a las zonas con mayor potencial, los especialistas destacaron el resurgimiento de Recoleta, la pujanza del “Nuevo Núñez” gracias al Parque de la Innovación y la conectividad, y el Bajo Belgrano por su combinación de nuevos proyectos y menor densidad urbana. En contraste, Ramos describió un panorama complejo para oficinas, retail y el microcentro, con altos niveles de vacancia.

El crédito hipotecario, la clave pendiente

Hacia el cierre, hubo consenso absoluto sobre la necesidad del crédito hipotecario para una expansión sostenida del mercado. “Es fundamental”, afirmó Champanier, agregando que “la única manera de ver una reactivación fuerte del mercado inmobiliario a volúmenes que CABA debería tener (de aproximadamente 14.000 escrituras todos los meses) es con un crédito fuerte”.

Goldszer coincidió en la necesidad de profundizar el modelo y consolidar la estabilidad macroeconómica. Ramos remarcó que la falta de ahorro bancarizado limita la capacidad de financiamiento a largo plazo, mientras que Achával destacó la creciente tendencia de jóvenes profesionales que acceden a su primera vivienda mediante créditos tomados en pareja.