Invertir en Mar del Plata: un dos ambientes ofrece una renta anual del 5,6% y supera a otros destinos

Mar del Plata se consolida como una de las opciones más buscadas por inversores que desean combinar la generación de ingresos por alquiler con el disfrute personal. Un departamento de dos ambientes en la ciudad costera tiene un costo que oscila entre los US$97.000 y US$109.000, y proyecta una renta bruta anual cercana al 5,6%, una de las más elevadas entre los principales destinos turísticos de Argentina.

Con precios aún por debajo de los que se registran en la Ciudad de Buenos Aires, «La Feliz» atrae tanto a quienes buscan obtener una renta mensual por alquiler como a quienes anhelan una segunda vivienda frente al mar, sin resignar potencial de revalorización.

Precios de venta y alquiler en ascenso

Según datos de Zonaprop, el valor promedio del metro cuadrado en Mar del Plata alcanza los US$1.993, lo que representa un 19% menos que en CABA. Por su parte, Argenprop estima que un departamento de dos ambientes estándar de 45 m² tiene un precio aproximado de US$96.750, mientras que una unidad de 50 m² ronda los US$109.000. En ambos casos, los precios de venta en dólares muestran un incremento interanual cercano al 7%.

El mercado de alquileres también exhibe un notable dinamismo. Zonaprop informa que el alquiler promedio de un departamento de dos ambientes se sitúa en $834.178 mensuales, con una suba interanual del 34,8%. Argenprop, en tanto, registra valores cercanos a $641.740 por mes para unidades estándar. Estas diferencias responden a las metodologías y tipos de propiedades que cada plataforma analiza.

Con estos valores, la rentabilidad bruta anual alcanza el 5,6%, superando a otros puntos de la Costa Atlántica. Por ejemplo, en Villa Gesell el retorno promedio se ubica en 4,4%, según Argenprop. Esto significa que una inversión de US$100.000 podría generar alrededor de US$5.600 anuales por alquiler.

A pesar de la solidez, el rendimiento mostró una leve moderación respecto al año anterior. Mientras los precios de venta subieron cerca del 7% en dólares, los alquileres no acompañaron el mismo ritmo. Paralelamente, la oferta de alquiler tradicional experimentó un fuerte crecimiento: los avisos activos de departamentos de dos ambientes aumentaron 135% interanual, ampliando las opciones para los inversores. El plazo estimado para recuperar la inversión mediante alquiler se ubica actualmente entre 16 y 18 años.

Zonas y recomendaciones para el inversor

La Zona Puerto emerge como la más cara de la ciudad, con valores que alcanzan los US$2.329 por m², mientras que la Zona Oeste registra los precios más bajos, con un promedio de US$1.154 por m².

Entre los barrios más exclusivos se destacan Playa Grande (US$3.405 el m²), Leandro N. Alem (US$3.242) y Lomas de Stella Maris (US$2.959). En el otro extremo, con precios más accesibles, se encuentran Las Lilas (US$787), 9 de Julio (US$893) y Aeroparque (US$960). Es importante destacar que, aunque los sectores premium concentran los valores más altos, no siempre son los más rentables para invertir. Barrios como Leandro N. Alem, Los Troncos o Lomas de Stella Maris pueden ofrecer un menor retorno relativo, pero mantienen una elevada demanda para segunda vivienda y uso personal.

«Mar del Plata sigue siendo una de las plazas más sólidas del país para el inversor inmobiliario: combina liquidez, demanda permanente y rentabilidad competitiva. La caída de medio punto en el rendimiento del último año no cambia ese cuadro; lo que sí cambia es que el comprador de hoy entra a un mercado con más oferta y, por lo tanto, con más capacidad de negociación», comentó a Clarín Propiedades, Gonzalo Villanustre, CEO de Argenprop.

Especialistas del mercado inmobiliario recomiendan analizar varios factores antes de comprar una propiedad en la Costa Atlántica con fines de renta. Es crucial evaluar la demanda durante todo el año y no solo en temporada alta. Las zonas con actividad comercial permanente, buena conectividad y servicios activos fuera del verano suelen sostener mejor la ocupación y la valorización de las propiedades.

También aconsejan revisar el estado general del edificio y los costos de mantenimiento, especialmente en departamentos ubicados frente al mar, donde la humedad, el viento y el salitre pueden incrementar los gastos de conservación y expensas. Otro aspecto importante es comparar la rentabilidad del alquiler temporario frente al tradicional, considerando que el turístico, si bien puede generar mayores ingresos en temporada alta, implica más administración y períodos de vacancia. Finalmente, recomiendan analizar la relación entre precio de compra, alquiler estimado y nivel de expensas, ya que «no siempre la propiedad más barata es la que ofrece mejor rentabilidad».