Mercado inmobiliario: Kiguel revela los barrios que más subieron y su plan para el crédito hipotecario
El mercado inmobiliario argentino, que tocó fondo en 2023, exhibe una recuperación heterogénea. Mientras algunas zonas de la Ciudad de Buenos Aires ya muestran un fuerte rebote en sus valores, otras continúan estancadas en un proceso de reacomodamiento. Un análisis de la consultora Econviews, dirigida por el economista Miguel Kiguel, revela los barrios ganadores y perdedores, y propone una audaz solución para revitalizar el crédito hipotecario en el país.
La investigación destaca una brecha histórica en los precios: la diferencia entre propiedades nuevas y usadas nunca fue tan pronunciada. Las unidades en pozo lideran con un promedio de US$3109/m², seguidas por las nuevas terminadas (US$2936/m²) y, muy por detrás, las usadas (US$2219/m²), según datos elaborados en base a Zonaprop.
Esta disparidad alcanzó un récord del 37% en la Ciudad de Buenos Aires, con tendencias similares en Córdoba (33%) y Rosario (31%). La principal causa radica en el aumento constante del costo de construcción, mientras que los precios del pozo no crecieron al mismo ritmo.
Los barrios ganadores: Núñez y Flores, las sorpresas del repunte
Desde el piso de 2023, algunos barrios lograron un despegue significativo. Núñez y Belgrano se consolidan como grandes ganadores en los segmentos residencial y de oficinas. Sin embargo, Flores emerge como la gran sorpresa, particularmente en el rubro comercial.
Las inversiones con mayor revalorización fueron:
- Flores: los locales comerciales encabezan la lista con un incremento del 29%, alcanzando un valor actual de US$2257/m².
- Núñez: los departamentos aumentaron un 27%, con un precio de US$3473/m².
- Belgrano: las casas registraron un incremento del 20%, con un valor de US$2578/m².
- Colegiales: los departamentos también subieron un 20%, rondando los US$3005/m².
- Núñez: las oficinas en este barrio se revalorizaron un 19%, llegando a US$3275/m².
El caso de Núñez, con su combinación de nuevos desarrollos, corredores premium y demanda sostenida, es un claro ejemplo del nuevo dinamismo. Flores, por su parte, demostró que los locales comerciales fueron la inversión de mejor rendimiento en el AMBA.
A pesar de estos repuntes, es crucial destacar que los valores actuales aún se encuentran por debajo de los niveles de 2018. En Flores, por ejemplo, los precios están 35% abajo de aquel pico, mientras que los departamentos en Núñez y Colegiales registran caídas del 26% y 30%, respectivamente. Las oficinas de Núñez aún acumulan un descenso del 16% frente a 2018.
Los grandes perdedores: el Microcentro y zonas del GBA con ajuste post-pandemia
En contraste, los mayores descensos en el valor del metro cuadrado se concentran en el segmento de oficinas del centro porteño y casas en ciertas áreas del Gran Buenos Aires.
- Monserrat: las oficinas muestran el peor rendimiento, un 23% por debajo de 2023.
- San Nicolás: las oficinas en este barrio bajaron un 22%.
- Almirante Brown: las casas perdieron un 21% de su valor.
- San Fernando: las casas descendieron un 20%.
- Tigre: las casas también fueron la tipología más afectada con una caída del 17%.
El derrumbe de las oficinas en el Microcentro no sorprende, dado que las empresas han migrado hacia la zona norte de la Ciudad, dejando un gran stock con baja demanda. San Nicolás y Monserrat exhiben pérdidas brutales, acumulando caídas de hasta 52% y 50%, respectivamente, comparado con 2018.
En la Zona Norte, áreas que experimentaron un boom durante la pandemia por la búsqueda de casas y espacios verdes, ahora muestran una fuerte corrección. Tigre y San Fernando son ejemplos claros de este ajuste post-pandemia, con casas que cuestan hasta 43% menos que hace tres años. La comparación con activos financieros revela que el mercado inmobiliario no ha acompañado al Merval en este ciclo.
La propuesta de Kiguel: el FGS como motor del crédito hipotecario
Durante la apertura del décimo Congreso de la Construcción en la Expo Construir 2026, Miguel Kiguel presentó una propuesta para impulsar el mercado hipotecario argentino: utilizar el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) como principal fondeador del sistema.
“Hoy tenés esa plata durmiendo en acciones y vos, en vez de tenerla durmiendo, la ponés a trabajar en la economía”, sentenció Kiguel en diálogo con Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresarial de Desarrolladores Urbanos (CEDU).
El economista sostiene que el FGS, con aproximadamente US$70.000 millones en activos (de los cuales US$11.000 millones son acciones de empresas cotizantes), podría actuar como fondeador de última instancia. Los bancos originarían los créditos bajo estándares comunes y luego se los venderían al Fondo para recuperar liquidez y seguir prestando.
Según sus cálculos, volcar apenas el 1% del PBI (unos US$7000 millones) al mercado hipotecario podría generar, por el efecto multiplicador de la construcción, entre un 2% y 3% de crecimiento en el nivel de actividad. Este esquema, aseguró, es técnicamente sencillo y no generaría déficit fiscal. Además, se alinea con la ideología del gobierno, al no ser gasto público sino financiamiento para la construcción y la obra pública.
Kiguel enfatizó que el principal obstáculo no es financiero, sino el temor a la judicialización. Para que los funcionarios se animen a movilizar estos activos, sería indispensable un marco legal claro que los proteja.
“Hace falta voluntad política y probablemente los funcionarios pidan una ley que los proteja, lo cual es razonable”, explicó. “Sin plata esto no se puede hacer, pero la plata está”, concluyó.
