Mercado inmobiliario: La Lucila supera a Palermo y Belgrano en el precio del metro cuadrado
El Gran Buenos Aires (GBA) cobra cada vez más protagonismo en el mapa del mercado inmobiliario y en la demanda de quienes buscan propiedades para comprar o alquilar. Con valores que siguen acercándose a los de la Ciudad de Buenos Aires (CABA), e incluso en algunos casos los superan, las zonas aledañas a Capital Federal en el sector norte siguen sorprendiendo a los brokers.
En particular, la zona norte muestra una tendencia alcista en lo que va del año respecto al precio promedio del metro cuadrado de venta, con una suba intermensual del 0,3%, según el último índice de Zonaprop. Este incremento, combinado con el estancamiento de los valores en la Ciudad, no alcanzó para superar el promedio de CABA, pero sí comenzó a acortar la distancia. En abril, el metro cuadrado promedio en la Ciudad se ubicó en US$2460 y no registró variaciones intermensuales, mientras que en la zona norte alcanzó los US$2390/m², apenas US$70 por debajo.
Sin embargo, si el análisis se realiza por barrios y no por promedio zonal, el norte vuelve a ganar protagonismo: el valor del barrio más caro es superior al de los barrios más demandados de la Ciudad —sin contar Puerto Madero, que tiene un promedio de US$6135/m²—.
La Lucila, el barrio más exclusivo del norte
Se trata de La Lucila, que se posiciona como el líder en el podio, con un valor de US$3912/m². Este número es un 15,33% más caro que Núñez (US$3392/m²), un 15,4% superior a Palermo (US$3391/m²), y un 20,3% más elevado que Belgrano (US$3251/m²).
El segundo barrio más caro del norte es Vicente López, con un valor de US$3547/m², y también supera a Núñez. Un dato relevante es que los tres barrios que encabezan el ranking de precios del norte pertenecen al partido de Vicente López. De esta manera, el municipio se consolida como una de las áreas residenciales más exclusivas.
La Lucila es uno de los barrios más exclusivos del corredor de la Avenida del Libertador, con una combinación difícil de replicar: perfil residencial consolidado, calles arboladas, cercanía al río, paseo costero, reserva natural, oferta gastronómica y buena conectividad. A eso se suma un diferencial clave para familias: la concentración de colegios bilingües. Dentro del barrio, la demanda se concentra en dos polos bien definidos: el “centrito” alrededor de la estación de tren, donde predominan desarrollos más recientes; y el corredor Libertador, con unidades de mayor categoría, superficies amplias y ticket más alto.
Precios más bajos y un contraste llamativo
En el otro extremo del mercado aparece el barrio Infico en San Fernando, con un valor de US$921/m², marcando una brecha que refleja la fuerte dispersión de precios dentro de la misma zona. La lista de los barrios más accesibles del norte se compone de:
- Tortuguitas: US$1051/m²
- José C. Paz: US$946/m²
- Barrio Infico: US$921/m²
Mientras que los más económicos de la Ciudad son:
- La Boca: US$1577/m²
- Nueva Pompeya: US$1479/m²
- Lugano: US$1058/m²
Este contraste es significativo: los barrios más caros de zona norte superan a los de la Ciudad y sucede algo similar en el segmento más accesible, donde los barrios más baratos del norte son más económicos que los de CABA.
Alquileres y rentabilidad: el norte también se destaca
En lo que respecta a los precios de los alquileres, el partido de Vicente López —en especial las localidades de La Lucila ($945.561), Olivos ($941.634) y Vicente López ($913.401)— vuelve a imponerse. Nuevamente los barrios más caros del norte superan al más caro de la Ciudad —sin contar a Puerto Madero, que roza el $1.400.000 mensual—. Palermo registra un valor promedio de $930.005 por mes, unos $15.000 menos que La Lucila. Le siguen Núñez, con $926.613, y Belgrano, con $926.370.
Sin embargo, si la comparación se realiza entre el precio promedio de un departamento de dos ambientes en CABA y en GBA norte, la Ciudad lleva la delantera: el alquiler promedio en Capital Federal alcanza los $834.178 mensuales, $56.000 por encima que el norte, con $778.265.
La rentabilidad promedio en el norte del Gran Buenos Aires es del 6,49%, lo que implica que se necesitan 15,4 años de alquiler para repagar la inversión de compra. Este valor representa una baja interanual del 22%. En cambio, en la Ciudad, la rentabilidad promedio es menor, del 5,83%. En este caso, se requieren 17,2 años de alquiler para recuperar la inversión, un 10,3% menos que un año atrás.
Curiosamente, La Lucila, líder indiscutida en precios altos, es la localidad con menor rentabilidad: registra un 4,1%, es decir, 2,39 puntos porcentuales menos que el promedio de la zona y 5,6 puntos porcentuales menos que Billinghurst, la localidad del norte con mayor rentabilidad. La tendencia se replica en la Ciudad, donde Núñez, Palermo y Belgrano también se ubican entre los barrios con menor rentabilidad.
