Inversión en CABA: ¿Qué barrios ofrecen la mejor rentabilidad de alquiler?
Comprar una propiedad en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) con fines de inversión exige un análisis detallado de sus barrios. Más allá del precio y la ubicación, la rentabilidad se consolida como el factor clave para determinar cuáles zonas ofrecen la mejor relación entre el valor de compra y el potencial de alquiler.
Según el último índice de Zonaprop, la rentabilidad promedio en CABA se ubicó en 5,83% en abril. Este número se traduce en que se necesitan 17,2 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un 10,3% menos que un año atrás. Esta mejora marca un resurgimiento del negocio del alquiler como opción atractiva para los inversores.
La tendencia se explica por una combinación de factores. Mientras el precio medio de los departamentos en CABA alcanza los US$2460/m², con una suba interanual del 2,2%, los alquileres muestran un dinamismo mucho mayor. Un departamento de dos ambientes promedia los $834.178 mensuales, con un incremento del 34% en los últimos 12 meses, superando tanto la inflación como el Índice de Contratos de Locación (ICL). Esta disparidad es la que potencia la relación alquiler/precio.
El sur de CABA lidera la rentabilidad por zonas
Al desagregar los datos por áreas, la zona sur de CABA emerge como la de mayor rentabilidad promedio, alcanzando un 9,9%. Le siguen la zona oeste con un 6,7% y, por último, el corredor norte con 4,9%.
Sin embargo, la verdadera sorpresa aparece al analizar los barrios de forma individual. Las mayores tasas de rentabilidad se concentran en zonas donde los valores de venta por metro cuadrado aún se mantienen bajos en comparación con el resto de la ciudad, pero donde los alquileres sostienen un buen ritmo.
Los barrios «olvidados» que hoy son la joya de los inversores
Barrios como Lugano, Nueva Pompeya, Parque Avellaneda, La Boca y Parque Patricios superan el 7,5% anual de renta bruta. Estas zonas, históricamente relegadas por el comprador final, hoy se posicionan como las más atractivas bajo una lógica estrictamente inversora debido a la combinación de menor valor de venta por metro cuadrado y alquileres sostenidos.
En el extremo opuesto, los llamados barrios premium —Puerto Madero, Núñez, Palermo, Belgrano y Colegiales— presentan rentabilidades más acotadas, oscilando entre el 3,7% y el 4,8% anual. La razón radica en los altos valores de venta y de alquiler, que comprimen la rentabilidad a pesar de una demanda sólida y un bajo riesgo de desocupación.
«Las mayores tasas de rentabilidad se concentran en barrios donde los valores de venta aún se mantienen bajos en términos relativos.»
Ranking de rentabilidad por barrio
El ranking de rentabilidad bruta anual queda conformado de la siguiente manera:
- Lugano: 10,7%
- Parque Avellaneda: 8,1%
- Nueva Pompeya: 8,0%
- La Boca: 7,6%
- Parque Patricios: 7,6%
Con una rentabilidad intermedia, se encuentran barrios como Villa Pueyrredón (6,2%), Parque Chacabuco (6,1%), Parque Chas (6,0%), Villa del Parque (5,9%) y Monserrat (5,9%).
En el otro extremo, con casi siete puntos porcentuales menos que Lugano, están:
- Puerto Madero: 3,8%
- Núñez: 4,7%
- Palermo: 4,7%
- Belgrano: 4,8%
- Colegiales: 5,0%
