Créditos UVA: la UNSAM lanzó una calculadora que compara si conviene comprar o alquilar una propiedad

En un contexto donde la decisión entre alquilar o comprar una propiedad en Argentina se vuelve crucial, el Centro de Estudios Económicos Urbanos (CEEU) de la Universidad Nacional de General San Martín (UNSAM) lanzó una innovadora herramienta gratuita. Esta plataforma permite simular y comparar, con datos reales y variables macroeconómicas, la conveniencia de renovar un contrato de alquiler o lanzarse a la compra de una vivienda.

La iniciativa surge en un momento de inflexión para el mercado inmobiliario argentino. Datos recientes de Zonaprop indican una estabilización de precios de venta de unidades usadas (0,4% acumulado en el año en CABA), mientras que los alquileres experimentaron una suba del 12.2% en el mismo período. A esto se suma un incipiente reacomodamiento a la baja en las tasas de los créditos hipotecarios UVA por parte de algunas entidades bancarias, reavivando el interés por el sueño de la casa propia.

A diferencia de los simuladores bancarios tradicionales, que solo evalúan la capacidad de pago del usuario, esta plataforma de la UNSAM va más allá. Su objetivo es proyectar el impacto patrimonial completo de cada decisión a lo largo del tiempo, ofreciendo una visión integral de la inversión.

Cómo funciona la nueva herramienta

La lógica de la calculadora se estructura sobre tres ejes fundamentales para brindar un análisis exhaustivo:

• El desembolso inicial: Considera el anticipo, los gastos de escrituración, las comisiones y el costo de oportunidad del capital, es decir, lo que se deja de ganar al inmovilizar esos fondos en la propiedad.
• El flujo mensual de fondos: Compara la cuota UVA (con seguros e impuestos asociados) frente al alquiler ajustado por índices, sumando las expensas.
• La posición patrimonial final: Evalúa el valor del inmueble al cabo de los años, descontada la deuda remanente, y lo compara con el capital que el inquilino habría acumulado si hubiera invertido esos fondos en otra alternativa.

El modelo incorpora diversas variables clave como la plusvalía esperada del inmueble, los costos transaccionales del mercado argentino, la evolución salarial, la inflación y, de manera configurable, el costo de oportunidad del capital. Este último permite al usuario ingresar la tasa de rendimiento que mejor refleje su perfil de inversor.

Además de la capacidad de pago, la herramienta visibiliza cómo el valor que genera la ciudad (revalorización del suelo, mejora de infraestructura, desarrollo del entorno) impacta directamente en el patrimonio de quien compra. «En Argentina, comprar o alquilar siempre fue una decisión cargada de intuición y cultura antes que de números. Con el regreso del crédito hipotecario y un mercado locativo desregulado, esa intuición ya no alcanza», explicó Joaquín Tomé, fundador y director del Laboratorio de Ideas Sostenibles y Director del CEEU de la UNSAM.

«Pero esta calculadora no es solo una herramienta financiera: es también un recordatorio de que la vivienda debe entenderse de forma integral. Es acceso a servicios, a infraestructura, a oportunidades. Y esa dimensión también tiene que entrar en el cálculo», añadió Tomé.

Datos necesarios y resultados

Para utilizar la calculadora, el usuario debe ingresar datos específicos de su situación, como el valor total del inmueble, el alquiler actual, las condiciones de una hipoteca preaprobada (TNA, porcentaje financiado, plazo), el índice de ajuste del contrato de alquiler y sus expectativas de rentabilidad. La plataforma permite modificar parámetros avanzados como inflación, plusvalía y tasa de descuento, e incluso contempla el agregado de ingresos del grupo familiar para cumplir con requisitos bancarios.

Asimismo, admite la introducción de datos zonales, considerando las asimetrías de precios entre distintas ciudades como CABA, Rosario o Córdoba, una variable que puede modificar sustancialmente los resultados finales. El resultado es un análisis de recupero que muestra cuándo el ahorro generado por dejar de alquilar compensa la inmovilización inicial del capital, junto con una proyección del patrimonio neto bajo distintos escenarios.

La calculadora opera con dos módulos principales: uno de Alquiler, que estima los costos recurrentes e iniciales, y otro de Compra, que calcula el costo inicial de la adquisición. Con los datos ingresados, la herramienta calcula el crédito hipotecario en UVA utilizando el sistema francés y presenta el resultado final en la moneda seleccionada. Si bien la decisión final es personal, este tipo de herramientas se presenta como un apoyo fundamental para quienes evalúan la compra o alquiler de una vivienda en Argentina.