Inversión inmobiliaria: la rentabilidad de alquileres en CABA ya supera el 5,8% anual

La rentabilidad de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires muestra signos de recuperación, convirtiendo la inversión inmobiliaria en una opción cada vez más atractiva. A abril de 2026, la renta bruta anual promedio para departamentos en CABA se ubicó en el 5,83%, según un informe de Zonaprop. Este porcentaje representa una mejora significativa, ya que ahora se necesitan 17,2 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un 10,3% menos que hace un año.

Este panorama se enmarca en un mercado inmobiliario que ve cómo los valores de venta empiezan a estabilizarse luego de una marcada caída pospandemia. Los analistas coinciden en que la posible masificación del crédito hipotecario podría generar un impacto positivo, aliviando la presión sobre la demanda de alquileres y moderando futuros aumentos. La derogación de la Ley de Alquileres en diciembre de 2023 también jugó un rol fundamental, impulsando un crecimiento de la oferta y una desaceleración en el ritmo de suba de los precios de publicación, aunque estos siguen siendo elevados en relación con los ingresos.

El informe de Zonaprop, que toma como referencia un departamento de dos ambientes y 50 m², destaca que la clave de la rentabilidad reside en la ubicación. La verdadera diferencia emerge al analizar el mapa de la Ciudad, donde los barrios con valores de venta más bajos en términos relativos son los que ofrecen las mayores tasas de retorno para los inversores.

Los barrios más rentables: el sur de la Ciudad al frente

Las zonas más atractivas para la inversión se concentran en barrios donde el precio del metro cuadrado para la compra es menor, pero los valores de alquiler se mantienen estables. Villa Lugano, Nueva Pompeya y Parque Avellaneda lideran el ranking, superando el 8% anual de renta bruta. Estos barrios, históricamente menos elegidos por el comprador final, presentan números contundentes desde una perspectiva de rendimiento para el inversor.

El top 10 de barrios con mayor renta bruta anual es el siguiente:

1. Villa Lugano: 10,7%
2. Parque Avellaneda: 8,1%
3. Nueva Pompeya: 8%
4. La Boca: 7,6%
5. Parque Patricios: 7,6%
6. Versalles: 7,2%
7. Vélez Sarsfield: 7,2%
8. Balvanera: 7,2%
9. Floresta: 7,2%
10. San Nicolás: 7%

Los barrios premium, con menor rentabilidad

En el extremo opuesto, los barrios considerados premium, con los precios de venta más altos, muestran rentabilidades más acotadas. Puerto Madero, Núñez, Palermo y Belgrano ofrecen tasas que oscilan entre el 3,8% y el 4,8% anual. Esta menor rentabilidad se explica por la relación entre los elevados valores de compra y los alquileres, que, si bien son altos, comprimen el margen de ganancia para el inversor, a pesar de contar con una demanda sólida y un bajo riesgo de desocupación.

Los barrios menos rentables son:

1. Puerto Madero: 3,8%
2. Núñez: 4,7%
3. Palermo: 4,7%
4. Belgrano: 4,8%
5. Colegiales: 5%
6. Villa Devoto: 5,1%
7. Retiro: 5,2%
8. Saavedra: 5,3%
9. Villa Urquiza: 5,3%
10. Recoleta: 5,4%