Ganancias sobre alquileres: la letra chica del decreto limita la exención y genera controversia

Los propietarios de inmuebles destinados a vivienda dejarán de pagar el Impuesto a las Ganancias sobre esos contratos de alquiler. La medida, que rige retroactivamente a enero de este año, busca dinamizar el sector inmobiliario e incentivar una mayor oferta de departamentos y casas para alquiler permanente en Argentina.

Aunque la noticia fue largamente esperada en el mercado, la reglamentación del decreto 406/2026, incluido en la Ley de Modernización Laboral, ha traído sorpresas al detallar los casos específicos en los que aplicará la exención y en cuáles los contribuyentes quedarán fuera del beneficio.

Restricciones inesperadas: «vivienda única, familiar y de ocupación permanente»

Mientras el texto original aprobado en el Congreso era más amplio, la letra chica del decreto definió que el beneficio será exclusivamente para aquellos inmuebles utilizados como “vivienda única, familiar y de ocupación permanente” por el inquilino. Esta acotación modifica sustancialmente el alcance de la exención.

“Estos tres calificativos modifican sensiblemente el alcance del beneficio, porque trasladan el beneficio del propietario a la situación personal del inquilino. Hasta ahora bastaba con alquilar un inmueble para que alguien lo habitara. Bajo la nueva definición, para que el dueño no tribute, el inquilino debe utilizar la vivienda como su único hogar, de manera permanente y con carácter familiar. De ese modo, situaciones cotidianas quedan al margen del beneficio sin una justificación clara», señaló Alberto Mastandrea, socio de Impuestos de BDO en Argentina.

El tributarista Mastandrea ejemplificó situaciones que quedarían excluidas. Un padre que alquila un departamento a su hijo para estudiar en otra ciudad no calificaría, ya que la vivienda no sería considerada “familiar única y permanente” si el hogar principal del hijo sigue siendo la casa paterna. Lo mismo ocurre si el inquilino posee otra propiedad, incluso si reside en el inmueble alquilado.

Este punto genera una complicación práctica para los propietarios:

“En numerosos casos, el propietario no conoce —ni dispone de medios para verificar— si su inquilino es dueño de otro inmueble o si la unidad alquilada constituye efectivamente su residencia permanente. No obstante, de ese dato ajeno dependerá que deba o no ingresar el impuesto. La ley nunca le había impuesto indagar en la situación habitacional del locatario para acceder al beneficio; el decreto, en los hechos, lo hace», remarcó Mastandrea.

Santiago Sáenz Valiente, del estudio Santiago Sáenz Valiente y Asociados, agregó que los alquileres temporarios, destinados al turismo o comerciales, tampoco accederán al beneficio. Sin embargo, un propietario con múltiples inmuebles podría beneficiarse por cada uno de ellos si cumplen con el requisito de vivienda permanente.

Exclusión de sociedades y otras implicancias fiscales

Otro de los aspectos más controversiales desde el punto de vista jurídico es la exclusión de las sociedades. La ley original no distinguía la condición del propietario, pero el nuevo decreto reservó el beneficio para las personas humanas y las sucesiones indivisas. Esto significa que empresas, desarrolladoras o fideicomisos que posean inmuebles seguirán tributando Ganancias.

“Si el inmueble pertenece a una empresa o a una sociedad que desarrolla una actividad —ya sea agropecuaria, industrial o de servicios—, queda alcanzado plenamente por el impuesto. Además, el costo de adquisición prácticamente no tiene actualización, o tiene una actualización mínima”, sumó Sáenz Valiente.

Juan Gattesco, asociado Tax&Legal de SMS Buenos Aires, destacó que los alquileres para casa habitación del locatario y su familia ya están exentos del Impuesto al Valor Agregado (IVA), aplicable tanto para personas humanas como jurídicas, a diferencia de Ganancias. En cuanto a Ingresos Brutos en la Ciudad de Buenos Aires, los ingresos por el alquiler de hasta tres unidades de vivienda están exentos, siempre que no superen los $1.101.000 mensuales por inmueble, un tope que se actualiza anualmente.