Mercado inmobiliario: el informe de Radar Inmobiliario sobre las propiedades que hoy cuesta vender en CABA

En un territorio de 203 kilómetros cuadrados y con más de 3,1 millones de habitantes, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires atraviesa una dinámica particular en su mercado de bienes raíces. Según el último reporte del relevamiento Radar Inmobiliario correspondiente al mes de mayo, la capital porteña registra más de 113.000 inmuebles a la venta, acumulando 12 meses consecutivos de crecimiento interanual en la oferta disponible. A pesar de ubicarse lejos del máximo histórico registrado en junio de 2022 —cuando las publicaciones superaban las 164.000 unidades—, el stock actual mantiene a la capital con un nivel de oferta significativamente superior al de otras urbes internacionales, como Madrid, donde los avisos apenas alcanzan los 16.000 inmuebles.

Esta abundancia de opciones genera una paradoja de sobreoferta que condiciona la velocidad de las operaciones.

“El stock actual en la Ciudad está por encima de lo que el mercado necesita”

, advierte Gabriel Brodsky, CEO de Grupo Predial. Por su parte, Maximiliano D’Aria, director comercial de la firma D’Aria, explica que el cuello de botella radica principalmente en la restricción de la demanda:

“Hoy el problema está más en la demanda afectada por falta de crédito, poca seguridad jurídica y poca estabilidad, que por una sobreoferta de producto”

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Las tipologías que mejor se venden y las que sufren el parate

Dentro del abanico de inmuebles en venta, el comportamiento de la demanda no es uniforme. Según el economista y gerente general de Fabián Achával, Juan Manuel Vázquez Blanco, los departamentos de dos y tres ambientes representaron el 59% de las operaciones cerradas entre 2025 y el primer trimestre de 2026. Las unidades de dos ambientes encabezaron las escrituras con un 32% del total, seguidas por las de tres ambientes con un 27%. La directora de Ocampo Propiedades, Gabriela Goldszer, resalta que los dos ambientes representan el punto de equilibrio entre accesibilidad y rentabilidad, mientras que Diego Cazes, gerente general de L.J. Ramos, señala que los tres ambientes responden a la necesidad familiar y al impacto del teletrabajo en la vida cotidiana.

En la vereda opuesta, las propiedades de grandes dimensiones y los monoambientes enfrentan mayores plazos de absorción. Carola Fernández Berisso, gerenta del sector residencial de Achaval Cornejo, afirma que las superficies de 170 a 180 metros cuadrados son las más complejas de comercializar porque están destinadas exclusivamente a vivienda familiar y dependen fuertemente del crédito hipotecario. En cuanto a las unidades de un solo ambiente, Cazes aclara que sufren por la sobreconstrucción reciente y la competencia directa con dos ambientes pequeños.

Barrios demandados y el ajuste en los precios de cierre

La distribución territorial de las compras refleja una clara preferencia por el corredor norte. Durante 2025, el barrio de Palermo concentró el 19,2% de las transacciones, seguido por Belgrano con un 17% y Recoleta con un 13,3%. Este interés también genera un derrame dinámico hacia zonas aledañas como Saavedra, Chacarita, Villa Crespo y Colegiales, mientras que el sur de la capital acusa el impacto de la menor disponibilidad crediticia.

Respecto del tipo de propiedad, el usado consolida su liderazgo frente al pozo o a las unidades a estrenar. Los datos recopilados por Vázquez Blanco indican que desde enero de 2024 el stock de obras en construcción cayó un 83%, mientras que la oferta de inmuebles usados con más de 50 años aumentó un 36%. En paralelo, la brecha entre el valor pretendido de publicación y el precio final de cierre mostró un descenso histórico: la quita promedio pasó del 12% en 2020 a niveles del 6% hacia finales de 2025, situándose en un 4,3% en el inicio de 2026. Mateo García, director residencial en Toribio Achával, sostiene que esta compresión demuestra un mercado más transparente donde las propiedades correctamente tasadas captan compradores con rapidez, dejando al margen del sistema a las publicaciones sobrevaluadas.