Expensas: cuánto cobran los encargados de edificios en 2026 y por qué representan casi la mitad del costo

El costo de mantener un edificio en la Ciudad de Buenos Aires y el Conurbano bonaerense está determinado, en gran medida, por un único factor central. El salario de los encargados de edificios se consolidó como el componente más significativo dentro de las expensas de los consorcios, superando ampliamente a otros rubros de mantenimiento edilicio debido a su estructura salarial y a los adicionales obligatorios que rigen para el sector.

La escala salarial de junio de 2026

Según la planilla salarial oficial publicada por el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH) para junio de 2026, los valores de referencia muestran un piso elevado para la actividad. El sueldo básico de un encargado permanente con vivienda de la categoría 1 —la tipología más común en edificios de mediana y gran escala— se ubica en $1.173.930. Por su parte, para aquellos trabajadores que se desempeñan sin vivienda, el básico asciende a $1.348.432.

Sin embargo, estas cifras representan únicamente el punto de partida. El costo final que afrontan los propietarios e inquilinos se eleva sustancialmente al sumar los adicionales obligatorios establecidos por convenio. Entre ellos se destacan la antigüedad, el presentismo, las tareas específicas —como la limpieza de tanques, la manipulación de residuos o el mantenimiento de espacios comunes—, las horas extras y, en los casos correspondientes, el valor de la vivienda, que técnicamente se computa como parte de la remuneración de los trabajadores.

Esta acumulación de conceptos se traduce de manera directa en las expensas mensuales. Como ejemplo ilustrativo, en un edificio tradicional del barrio porteño de Belgrano, con más de 50 años de antigüedad y sin amenities o espacios comunes complejos, el rubro del encargado representa entre el 40% y el 45% de los gastos totales del consorcio, contemplando tanto el sueldo neto como las cargas sociales y contribuciones patronales.

Un costo fijo e inflexible para los consorcios

La razón por la cual este rubro tiene una incidencia tan alta no responde solo al monto nominal del salario, sino a la rigidez del marco legal que regula la actividad. A diferencia de otros servicios de mantenimiento o seguridad que los consorcios pueden tercerizar, renegociar con proveedores o suspender temporalmente, la figura del encargado implica un vínculo laboral directo. Esto arrastra de forma obligatoria aportes previsionales, obra social, seguros y contribuciones que encarecen la plantilla mensual.

Por otro lado, las tareas operativas que realizan estos trabajadores —como el control de accesos, el retiro de residuos y la limpieza diaria— son consideradas esenciales para el funcionamiento cotidiano del inmueble. En edificios que cuentan con servicios adicionales como cocheras, gimnasio, SUM o áreas verdes, la dependencia de personal se intensifica, lo que impide ensayar recortes sin afectar directamente la calidad de vida de los habitantes o el valor de las unidades.

Finalmente, la indexación de los salarios a través de las paritarias de SUTERH genera una brecha frente a otros costos del consorcio. Mientras que los contratos de mantenimiento técnico o seguros pueden negociarse o espaciarse en el tiempo, los salarios se actualizan periódicamente acompañando el costo de vida. Este dinamismo impacta de manera directa sobre el medio aguinaldo (SAC), las vacaciones y los costos de personal suplente para cubrir licencias, consolidando al salario del encargado como el componente más inelástico de la administración edilicia.