Cocheras en CABA: Puerto Madero, Palermo y Saavedra concentran los precios más altos en julio

El mercado inmobiliario en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires no se limita solo a la compraventa o alquiler de propiedades residenciales. En un contexto donde vehículos como autos y motos son parte esencial de la rutina, la necesidad de contar con espacios seguros para guardarlos impulsa el segmento de las cocheras, que se consolida como un sector en expansión.

El valor de una cochera está fuertemente determinado por su ubicación. En zonas céntricas o de alto tránsito, donde el estacionamiento en la vía pública escasea, la demanda de cocheras privadas se dispara, lo que eleva los precios. Además, no es lo mismo adquirir una unidad en un edificio antiguo que en uno a estrenar, donde los valores suelen ser más altos debido a la modernidad de las instalaciones y las comodidades adicionales que ofrecen.

En este escenario, resulta relevante analizar los precios de venta y alquiler de cocheras en los diferentes barrios porteños, con datos relevados en julio.

Ranking de precios de venta por barrio

En el mes de julio, las unidades de cochera más caras para la venta se registraron en:

• Puerto Madero: Una cochera a estrenar de 15 m² en Juana Manso al 1700 alcanza los US$58.000.
• Palermo: Una unidad de 20 m² y 40 años de antigüedad en Julián Álvarez se vende por US$50.000.
• Saavedra: Una cochera de 12 m² y 12 años de antigüedad en Avenida García del Río al 2400 tiene un precio de US$49.999.

En un rango de valores intermedios, se encuentran garajes en:

• Núñez: Una unidad de 13 m² y 10 años de antigüedad en Arribeños 3200 se ofrece a US$44.000.
• Belgrano: Un garaje de 15 m² y 20 años en Blanco Encalada al 1600 cuesta US$42.000.
• Caballito: Una cochera a estrenar de 15 m² en Viel 600 se vende por US$39.000.

En el extremo opuesto, con valores significativamente menores, se ubican cocheras en:

• San Nicolás (Avenida Rivadavia 500): US$3500.
• Microcentro (Presidente J. Evaristo Uriburu 400): US$3900.
• Once (Adolfo Alsina 1200, Monserrat): US$4000.

Alquiler de cocheras: los valores más altos y bajos

La tendencia de precios en alquiler es similar a la de compra, con los barrios más exclusivos concentrando los valores más elevados:

• Palermo (República de la India 3025): $400.000 por mes.
• Núñez (O’Higgins 3162): $400.000 por mes.
• Recoleta (Posadas 1572): $340.000 por mes.

Por otro lado, los alquileres más accesibles se encuentran en:

• Boedo (Colombres 1059): $90.000 por mes.
• Almagro (Bartolomé Mitre 4130): $95.000 por mes.
• Balvanera (Ecuador 500): $100.000 por mes.

¿Conviene comprar o alquilar una cochera? La visión de los expertos

La decisión entre comprar o alquilar una cochera no tiene una respuesta única y depende en gran medida del uso que se le dará. Daniel Salaya Romera, presidente de la inmobiliaria homónima, sostiene que si la cochera es de uso propio, es ventajoso adquirirla, especialmente en barrios con escasez de estacionamiento, considerándola un bien de uso necesario.

“Es un bien de uso muy necesario, pero no es un bien de renta”

Sin embargo, si el plan es comprar para alquilar, el beneficio disminuye. Salaya Romera explica que esto se debe a los elevados costos fijos que recaen sobre el propietario. A modo de ejemplo, una cochera que se compra entre US$20.000 y US$30.000, difícilmente supere los $180.000 mensuales de alquiler. Si se le restan gastos de mantenimiento, expensas e impuestos que pueden rondar los $60.000, la ganancia se reduce significativamente. “Los elevados gastos fijos en pesos hacen que no sea un negocio tan rentable comprar cocheras para alquilar”, concluye el profesional.

Maximiliano D’Aria, de la inmobiliaria homónima, enfatiza la importancia de conocer los gastos mensuales de la cochera antes de invertir, ya que “muchas veces pasa que el propietario paga más de expensas de lo que recibe de alquiler”.

Consideraciones clave antes de la compra

Antes de adquirir una cochera, es fundamental tener en cuenta ciertos factores que impactarán directamente en la rentabilidad de la inversión. Carola Fernández Berisso, gerenta del sector residencial de Achaval Cornejo, enumera algunas variables cruciales:

• El valor de las expensas.
• La ubicación: ¿es una zona con alta demanda?
• Tamaño y ubicación de la cochera, priorizando la comodidad y buena maniobrabilidad.
• La posesión de grupo electrógeno, vital si el acceso a la unidad es por montacargas.

Por su parte, Alan Flexer, gerente de la sucursal San Isidro de Inmobiliaria Narvaez, añade una premisa que considera principal: el Reglamento de Copropiedad. “Es vital corroborar que el edificio permita alquilar la unidad a terceros ajenos al consorcio; de lo contrario, el mercado potencial se reduce drásticamente”, resume.