Mercado inmobiliario: el «ladrillo» se reinventa en Argentina con foco en el lujo y el interior

El mercado inmobiliario argentino se encuentra en un punto de inflexión, digiriendo los bruscos cambios de los últimos dos años, pero con señales de un nuevo ciclo. Un reciente Real Estate Investment Trust (REIT) superó ampliamente las expectativas de colocación, alcanzando US$45 millones frente a los US$15 millones esperados, un dato que inyecta optimismo en un sector golpeado por la inflación y la falta de crédito.

La construcción, en particular, sufrió un fuerte impacto: cayó un 4% en abril respecto a marzo y perdió 120.000 empleos en un año, de los cuales solo se recuperaron 5.000, según datos de la Cámara sectorial. Sin embargo, los empresarios del rubro, como Gustavo Weiss, presidente de la entidad, no consideran que la industria sea una de las perdedoras del modelo económico actual. De hecho, se observa una activa compra de terrenos y proyección de nuevas obras, incluso sin certezas sobre los costos futuros de construcción.

Gerardo Azcuy, dueño de la desarrolladora homónima, resume el sentir general:

“Venimos de una Argentina distorsionada. Estamos en un proceso de reordenamiento y vienen épocas buenas. Somos optimistas seriales”.

Esta visión se basa en una lógica de mercado diferente, donde la demanda ya no busca refugio de la inflación ni dolarizar pesos desesperadamente. El sector se adapta a una nueva realidad donde los inversores, que antes migraban al mercado financiero, comienzan a mirar nuevamente los activos reales.

Claves del nuevo escenario inmobiliario

El mercado actual exige a los desarrolladores una adaptación rápida. La rentabilidad se comprime, forzándolos a trabajar más para ganar menos. Gonzalo de la Serna, CEO de Consultatio, la empresa de Eduardo Costantini, describe este momento como una “transición” con los “dolores” de un proceso de estabilización.

“En un país que pasó de un riesgo país de 2000 a 500 puntos, es lógico que las tasas de rentabilidad se compriman”, afirmó De la Serna.

Aun así, Azcuy minimiza el impacto en sus márgenes, señalando que construyen en terrenos adquiridos en administraciones anteriores y a otros valores. Sin embargo, Carlos Spina, socio de Argencons (marca Quartier), reconoce que en algunos barrios el margen es tan pequeño que hacer obras ya no es viable. Esto concentra el negocio en proyectos premium, únicos e irrepetibles en zonas consolidadas, un segmento que resiste el aumento del costo de construcción y atrae a una demanda que valora la calidad de lo nuevo.

La paradoja de los precios y el potencial de los usados

Una situación inédita se observa en los precios: un departamento en pozo puede costar más que uno a estrenar. El dólar planchado impactó en un costo de construcción que no baja de los US$1500/m². Maximiliano D´Aria, director de la inmobiliaria homónima, advierte que la comparación con un “valor irreal de US$800/m²” distorsiona la percepción. Ioram Amsel, socio de ABV, enfatiza que el costo es relativo y que el dólar, con una inercia inflacionaria del 40% en diez años, pierde poder adquisitivo, lo que podría anticipar una reactivación si los activos reales vuelven a ser protectores.

En este contexto, la confianza en los desarrolladores y el origen de los fondos se vuelven indicadores clave, según Toribio Achával, director de la inmobiliaria homónima. Por otro lado, Federico González Rouco, economista, destaca un factor esperanzador: el atraso de los precios de los usados, estimado en un 27% respecto a otras variables económicas que crecieron en dólares. Si bien nadie espera una suba repentina, esta brecha justifica el interés de los empresarios en la compra de tierras, su “materia prima”.

A pesar de las 69.000 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires el año pasado, un buen número histórico, los precios de los usados apenas aumentaron un 0,5% en seis meses y un 1,9% en 12 meses, según Zonaprop. No obstante, la estabilidad de los valores y un tipo de cambio fijo impulsan la búsqueda: Leandro Molina, director general de Zonaprop, reporta que el 45% de la audiencia busca propiedades para comprar, ocho puntos más que el promedio histórico. Esto sugiere que “las propiedades están baratas: es el momento para hacerlo, pero no para vender”, aconseja Luis Ramos, presidente de L.J. Ramos.

Crédito hipotecario, demanda genuina y el auge del interior

El crédito hipotecario sigue siendo el talón de Aquiles del sector. Las operaciones con financiamiento representan solo el 11% de las escrituras, muy por debajo del 20% de hace un año, a pesar de que las tasas bajaron del 10%. La falta de fondeo a largo plazo para que los bancos recuperen liquidez es el principal obstáculo, como señala Spina, quien propone volcar el ahorro de largo plazo a financiar hipotecas.

La demanda habitacional contenida es un motor futuro: González Rouco estima que 2,5 millones de jóvenes entre 25 y 35 años aún viven con sus padres, representando una futura demanda de vivienda. Además, el mercado de oficinas muestra signos de reactivación, especialmente en zonas como Catalinas, el Corredor Libertador y el Polo Dot. Los coworkings, con ocupaciones de hasta el 95%, ofrecen espacios flexibles y experiencias que buscan superar la comodidad del trabajo en casa, según Diego Kexler de Wework y Gabriel Bucher de HIT.

Finalmente, la mirada se expande más allá de Buenos Aires. El interior del país emerge como una gran oportunidad. En Añelo, Vaca Muerta, la población creció exponencialmente de 800 a 15.000 habitantes en diez años, con proyecciones de 45.000 a 50.000 para 2032, generando una enorme demanda de infraestructura y soluciones habitacionales. Lucas Salvatore, presidente de Idero, destaca la necesidad de estándares más altos que el 85% de las construcciones precarias actuales. San Martín de los Andes, con un crecimiento poblacional del 50% en diez años, atrae inversores híbridos que buscan renta y disfrute, especialmente extranjeros.

Incluso en naves logísticas, Alejandro Winokur, socio de Newmark Argentina, proyecta un nuevo “mapa” industrial donde corredores energéticos, mineros y exportadores del interior jugarán un rol crucial, ubicando los depósitos cerca de los nodos productivos. En el sur de Rosario, emprendimientos como los de Ricardo Griot, CEO de Pecam, transforman zonas no desarrolladas con proyectos en escala que añaden calles y servicios. La conclusión es unánime: si Argentina mantiene su proceso de reordenamiento, el potencial inmobiliario, especialmente fuera de la capital, está intacto.