Créditos hipotecarios: la hipoteca divisible, clave para el acceso a la vivienda, sigue sin ser ofrecida por los bancos

La hipoteca divisible, una herramienta reglamentada por el Gobierno en 2025 y celebrada por el ministro Luis Caputo como un hito para el acceso a la vivienda, no se ofrece actualmente como producto bancario en Argentina. Esta paradoja es destacada por Iván Kerr, exsecretario de Vivienda, quien señala que ni siquiera el Banco de la Nación Argentina (BNA), que concentra el 76% de los créditos hipotecarios del país, ha implementado esta modalidad.

La reglamentación de las hipotecas divisibles, establecida por el DNU 1017 de noviembre de 2024 y la Resolución Conjunta 2/2025 del Ministerio de Economía en julio de 2025, permite a las familias tomar un crédito hipotecario para comprar una unidad que aún no existe, es decir, comprar desde el pozo. Esta modalidad reduce el costo del inmueble en aproximadamente un 30%, lo que podría facilitar el acceso a la vivienda propia para miles de familias de clase media.

El mercado privado y la necesidad de la hipoteca divisible

Mientras tanto, el mercado de capitales ha mostrado cierto dinamismo con el lanzamiento del primer REIT argentino, que implicó una colocación inicial de entre 20 y 30 millones de dólares, y el debut de un Fondo Común de Inversión Cerrado de Real Estate para crédito hipotecario, que canalizó US$100 millones. Sin embargo, Kerr advierte que estos instrumentos operan sobre propiedades terminadas, no sobre unidades en construcción. La razón es que, al no existir el crédito desde el pozo en la práctica bancaria, el capital privado se dirige hacia inversiones con riesgo conocido, sin resolver el acceso masivo a la vivienda nueva.

Para que la hipoteca divisible funcione a escala y cumpla su objetivo de inclusión, es fundamental que los bancos la implementen. Este instrumento conecta el mercado de capitales con las familias que hoy no pueden acceder, transformando una inversión en una herramienta de inclusión.

Obstáculos en el Banco Nación y la falta de integración

Kerr detalla que el problema no es normativo, sino operativo, al analizar la Reglamentación N° 801 del BNA, destinada a desarrolladores. Esta línea de crédito fue diseñada bajo un modelo anterior, donde el banco presta al desarrollador, los fondos de preventa van a una cuenta fiduciaria, y recién al finalizar la obra el comprador accede al crédito individual (Reg. 800). Se trata de dos operaciones separadas y secuenciales, sin integración.

La hipoteca divisible, en cambio, requiere un modelo diferente: el desarrollador constituye una hipoteca global desde el inicio, el comprador firma el boleto inscripto durante la construcción, el banco compromete el crédito individual desde el pozo, y al finalizar la obra la hipoteca global se divide en hipotecas individuales. Este circuito integrado conecta al desarrollador, al comprador y al banco desde el primer día.

Para su implementación, un banco necesita decisiones internas concretas: un nuevo esquema de garantía, una nueva línea de crédito individual para bienes futuros, un nuevo flujo de fondos, una metodología de tasación para unidades en construcción, sistemas tecnológicos y capacitación. Ninguna de estas decisiones requiere una ley del Congreso.

El eslabón que falta: la norma del Banco Central

Existe un paso previo indispensable para que cualquier banco pueda avanzar: el Banco Central (BCRA) debe emitir el manual de originación de cesión de boletos con inscripción registral. La Resolución 2/2025 es una norma civil y registral que establece cómo se constituye y divide una hipoteca, pero no indica a los bancos cómo originar, registrar y contabilizar esos créditos en sus carteras.

Sin una norma del BCRA que clasifique la garantía futura como “preferida”, establezca las previsiones durante el período de construcción y compute el capital mínimo por la doble exposición al desarrollador y al comprador individual, cualquier banco que implemente el producto operaría en un limbo regulatorio, expuesto a observaciones de la supervisión. Este es el eslabón concreto que, según los operadores del sistema, traba la implementación.

“El gobierno tiene en sus manos los tres vértices del triángulo: dictó la norma civil a través del Ministerio de Economía, conduce el BNA que concentra el mercado, y conduce el BCRA que debe emitir la norma bancaria. Ningún actor externo al Estado está bloqueando esto.”

Modelos internacionales y la oportunidad para Argentina

Otros países de la región ya implementan este tipo de mecanismos. En Colombia, Bancolombia y Davivienda ofrecen crédito hipotecario comprometido desde los planos, con desembolsos por hitos de obra. En Perú, la hipoteca sobre bien futuro tiene respaldo legal expreso y los bancos la operan con contragarantías estándar. En Chile, la Ley 19.932 regula las promesas de compraventa en verde con protecciones al comprador y compromiso bancario a la entrega. Incluso en Uruguay, el Banco Hipotecario del Uruguay (banco público, similar al BNA) financia proyectos con promesas de compraventa inscriptas antes de la propiedad horizontal.

En todos estos casos, la lógica es la misma: el crédito acompaña la construcción desde el inicio, no espera a que el edificio esté terminado. Esto abarata el costo para el comprador, financia al desarrollador y permite escalar la producción de vivienda nueva. Argentina ya tiene el marco legal; lo que falta es la decisión de los bancos para implementarlo.

El ministro Federico Sturzenegger, en el evento “Real Estate 2026”, sugirió que el stock hipotecario, hoy de US$5000 millones, podría multiplicarse por diez. Sin embargo, si este crecimiento solo beneficia a quienes compran propiedades terminadas, no se resolverá el acceso a la primera vivienda para las familias que la necesitan.

La hipoteca divisible es la pieza que conecta el mercado de capitales con las familias que hoy no pueden acceder. El primero en dar este paso, según Kerr, debería ser el BNA, no solo por su participación dominante en el mercado, sino porque es el banco del Estado que creó la herramienta. El Gobierno, que dictó la norma civil, maneja el principal banco y conduce el BCRA, tiene en sus manos la decisión de cerrar el círculo y convertir lo anunciado en 2024 en un producto real y accesible.