Alquileres: tras la derogación de la ley, la oferta se multiplicó por 3,2 en CABA

El mercado de los alquileres en Argentina experimentó una transformación radical en los últimos dos años. La derogación de la Ley de Alquileres reconfiguró por completo un escenario que, hasta 2023, se caracterizaba por una marcada escasez de oferta y crecientes dificultades para que los inquilinos accedieran a una vivienda. Actualmente, el stock de propiedades disponibles para alquilar en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires es 3,2 veces superior al registrado en febrero de 2023, el punto más bajo de la serie histórica.

Esta evolución fue analizada por Diego Giani, director comercial de Finaer, durante la 11° edición del Summit de Real Estate de LA NACION, en el panel “Alquileres: oferta, demanda y tendencias”. Giani subrayó que la «inquilinización» de los hogares porteños sigue en aumento, alcanzando el 36,2% en la actualidad, frente al 24% de hace dos décadas.

El impacto de la derogación de la Ley de Alquileres y las garantías

Para Giani, el cambio más significativo fue la derogación de la normativa que regulaba los contratos locativos. Esta medida impulsó un crecimiento automático en la venta de garantías. «La solución de la garantía fue un gran catalizador de todo este proceso. Logró incluir a mucha gente que tenía dificultades para acceder a una vivienda o desarrollar un negocio», afirmó el director comercial de Finaer.

Con una oferta significativamente mayor, el mercado también se volvió más competitivo para los propietarios. Giani aseguró que «hoy el mercado está mucho más estabilizado. Hay mucha más opción para los inquilinos y los precios tienden a estabilizarse, tanto en Capital como en gran parte del Gran Buenos Aires».

En este nuevo escenario, la garantía se consolidó como una herramienta clave, no solo para facilitar el acceso a nuevos inquilinos, sino también para proteger la renta de los propietarios. «La tranquilidad que brinda una garantía es muy importante porque asegura que el propietario cobre sus ingresos. Hay mucha gente que vive de ese alquiler, que es el ahorro de toda su vida y no puede permitirse dejar de cobrar un mes», explicó.

A pesar de la recuperación de la oferta, la compleja situación económica reciente impactó en la capacidad de pago de algunos inquilinos. Giani reconoció que «después de las elecciones y de la suba de tasas, la mora empezó a complicarse. Subió bastante y crecieron los casos que tenemos que atender». No obstante, se mostró optimista al señalar que «parecería que la mora está empezando a amesetarse. Por lo menos no siguió subiendo, que ya es una buena noticia».

Alquilar sin garantía propietaria y la irrupción de la tecnología

Uno de los desafíos centrales abordados en el panel fue el acceso al alquiler para personas que llegan de otras provincias o del exterior, perfiles que a menudo carecen de una garantía propietaria. Giani explicó que las garantías de caución cubren alquiler, expensas, servicios e impuestos, brindando tranquilidad tanto a inquilinos como a propietarios.

«Cuando no tenés una garantía propietaria, podés acudir a una garantía de caución que cubre alquiler, expensas, servicios e impuestos. Le da tranquilidad tanto al inquilino como al propietario», sostuvo.

Sin embargo, aclaró que el acceso a estas herramientas no es automático. Las empresas realizan evaluaciones crediticias y patrimoniales. «Analizamos distintos factores según el perfil de cada persona, ya sea que trabaje en relación de dependencia o sea autónomo. Utilizamos herramientas como Veraz y Nosis para hacer un análisis profundo», detalló.

La digitalización también avanza a pasos agigantados en el sector inmobiliario. Giani explicó que todo el proceso de contratación de garantías puede realizarse online, desde la solicitud hasta la firma electrónica. «Nuestro proceso es completamente digital. Se puede gestionar de punta a punta sin necesidad de trasladarse», señaló. Además, adelantó que Finaer invierte en inteligencia artificial para agilizar procesos y mejorar la trazabilidad de las operaciones, incluyendo un sistema de autogestión para inmobiliarias.

A pesar de la automatización, el factor humano sigue siendo primordial. «Está muy buena la tecnología, pero detrás de cada una de estas cuestiones hay una historia, una persona, y para nosotros eso es clave: ir a visitar una inmobiliaria, atender a un cliente, hablar con un propietario, contener a un inquilino. Para todo eso es clave el factor humano», aseguró.

Perspectivas: más oferta y demanda sostenida

De cara al futuro, Giani se mostró optimista. Considera que, si se mantiene un escenario de inflación en descenso, estabilidad financiera y expansión del crédito –tanto hipotecario como para desarrolladores–, aumentará la cantidad de inmuebles disponibles. «Creo que va a haber cada vez más propiedades en alquiler porque también habrá más inversores. El argentino sigue viendo al ladrillo como una de sus formas de ahorro preferidas», sostuvo.

Al mismo tiempo, destacó que la creciente cantidad de hogares que alquilan garantiza una demanda sostenida. «Hay mucha gente joven que todavía no puede acceder a una vivienda propia y va a necesitar alquilar. Eso genera una demanda muy importante que seguirá impulsando al mercado en los próximos años», concluyó.