Inversiones inmobiliarias: barrios ganadores y la propuesta para revivir hipotecas

El mercado inmobiliario en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) muestra una recuperación dispar tras el derrumbe de 2023. Si bien algunas zonas logran revalorizarse con fuerza, otras continúan estancadas en un reacomodamiento que aún no encuentra piso. En este contexto, una diferencia histórica entre el precio de las propiedades nuevas y usadas redefine el mapa del real estate.

Actualmente, las propiedades en pozo lideran con un promedio de US$3109/m², seguidas por las unidades nuevas terminadas (US$2936/m²) y, bastante más atrás, por las usadas (US$2219/m²). Estos datos, relevados por la consultora Econviews, dirigida por Miguel Kiguel y basados en Zonaprop, evidencian una brecha récord.

La disparidad entre lo nuevo y lo usado alcanzó un 37% en la Ciudad de Buenos Aires, un máximo histórico. Esta tendencia se replica en Córdoba (33%) y Rosario (31%), y se explica principalmente por el aumento sostenido del costo de construcción, mientras que el valor de las propiedades en pozo no acompañó ese ritmo.

Los barrios que lideran la recuperación

Desde el piso de 2023, algunas zonas del AMBA lograron despegar con notable fuerza. Núñez y Belgrano se destacan como los grandes ganadores en el segmento residencial y de oficinas. Sin embargo, Flores emerge como la sorpresa, particularmente en el rubro comercial.

Las inversiones con mayor revalorización fueron:

1. Flores: Los locales comerciales registraron un incremento del 29%, alcanzando un valor de US$2257 por metro cuadrado.
2. Núñez: Los departamentos aumentaron un 27%, con un precio de US$3473/m².
3. Belgrano: Las casas registraron un incremento del 20%, con un valor de US$2578/m².
4. Colegiales: Los departamentos subieron un 20%, con un metro cuadrado que ronda los US$3005.
5. Núñez: Las oficinas también se revalorizaron un 19%, con un valor de US$3275/m².

El caso de Núñez es emblemático, combinando nuevos desarrollos de viviendas y oficinas con corredores premium y una demanda sostenida. Flores, por su parte, sorprende al posicionar a sus locales comerciales como la inversión de mejor rendimiento en el AMBA.

Es crucial destacar que, a pesar de estas subas desde 2023, los valores actuales de estos barrios aún se encuentran significativamente por debajo de los niveles de 2018. En Flores, los valores están un 35% por debajo de aquel pico; en Núñez, los departamentos un 26%; en Belgrano, un 27%; en Colegiales, un 30%; y las oficinas de Núñez acumulan una caída del 16% respecto a 2018.

Los grandes perdedores del mercado

En contraste, los mayores descensos en el valor del metro cuadrado se concentran en el segmento de oficinas del centro porteño y en casas de ciertas zonas del Gran Buenos Aires:

1. Monserrat: Las oficinas registran el peor rendimiento, un 23% por debajo de 2023.
2. San Nicolás: Las oficinas en este barrio muestran una baja del 22%.
3. Almirante Brown: Las casas perdieron un 21% de su valor.
4. San Fernando: Las casas bajaron un 20%.
5. Tigre: Las casas también fueron la tipología más afectada, con una caída del 17%.

El derrumbe de las oficinas en el Microcentro no sorprende, dado que las empresas han migrado hacia la zona norte de la Ciudad, generando un exceso de oferta con baja demanda. San Nicolás y Monserrat evidencian caídas brutales, acumulando pérdidas de hasta 52% y 50% respectivamente, en comparación con 2018.

Zonas de Zona Norte que experimentaron un auge durante la pandemia por la búsqueda de casas y espacios verdes, como Tigre y San Fernando, ahora muestran una corrección fuerte, con casas que valen hasta un 43% menos que hace tres años.

La propuesta de Kiguel para reactivar el crédito hipotecario

El economista Miguel Kiguel propone una solución concreta para el despegue del mercado hipotecario argentino: utilizar el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) como principal fuente de financiamiento. Según Kiguel, esta medida podría implementarse rápidamente con una decisión política sobre activos ya existentes.

Durante una charla con Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresarial de Desarrolladores Urbanos (CEDU), en la apertura del décimo Congreso de la Construcción en la Expo Construir 2026, Kiguel explicó que el FGS cuenta con aproximadamente US$70.000 millones en activos, de los cuales unos US$11.000 millones corresponden a acciones de empresas que cotizan en bolsa.

“Hoy tenés esa plata durmiendo en acciones y vos, en vez de tenerla durmiendo, la ponés a trabajar en la economía”, disparó el especialista.

La propuesta de Kiguel es que el FGS actúe como fondeador de última instancia. Los bancos originarían los créditos hipotecarios con estándares comunes y luego los venderían al Fondo para recuperar liquidez y seguir prestando. Sus cálculos indican que destinar apenas el 1% del PBI (unos US$7000 millones) al mercado hipotecario podría generar un crecimiento de entre 2% y 3% en el nivel de actividad económica, gracias al efecto multiplicador de la construcción.

El esquema técnico es sencillo: los bancos otorgan préstamos bajo condiciones estandarizadas y, una vez emitida la hipoteca, la venden al FGS, que mantiene el activo a largo plazo. “No hay que inventar nada”, insistió Kiguel, asegurando que los bancos podrían acordar la documentación necesaria en solo dos semanas si existe la voluntad política y protección legal para los funcionarios.

Esta medida, además, no generaría déficit fiscal. Kiguel argumenta que es financiamiento para el gasto público y la construcción, utilizando fondos que actualmente están inactivos. “Esto no es gasto público, es financiamiento del gasto público, de la construcción. Es dar crédito de largo plazo sacando acciones que están ahí paradas para generar liquidez y con eso prestar”, explicó.

El economista sostiene que esta iniciativa se alinea con la ideología del Gobierno y que es un “instrumento ideal” para “salir del letargo y empezar a hacer cosas”. El crédito hipotecario no solo impulsa la compra de viviendas, sino que también activa una cadena productiva que impacta en toda la economía. Incluso, el FGS podría financiar obra pública: “En vez de ir a pedir un préstamo al Banco Mundial, se lo pedimos al FGS y hay plata para los dos sectores”, afirmó.

A pesar de la viabilidad del esquema, Kiguel advierte que el principal obstáculo no es financiero, sino el temor a la judicialización. Para que los funcionarios se animen a movilizar los activos del FGS, es indispensable un marco legal claro. “Hace falta voluntad política y probablemente los funcionarios pidan una ley que los proteja, lo cual es razonable”, concluyó. “Sin plata esto no se puede hacer, pero la plata está”.