Inmobiliario argentino: el fin de la “ratonera” y el regreso a la vivienda real

El mercado inmobiliario argentino se encuentra en un punto de inflexión. Desarrolladores, economistas y especialistas coinciden en que el modelo tradicional se agotó, y que la clave para la supervivencia radica en la productividad, la eficiencia y un eventual regreso del financiamiento hipotecario. La Expo Construir en el Hotel Hilton de Buenos Aires fue el escenario donde se delinearon los desafíos y las nuevas estrategias del sector.

Con costos de construcción históricamente altos y un mercado hipotecario casi inexistente, el comprador con efectivo sigue siendo el protagonista, mientras que el pequeño inversor busca alternativas más rentables que el ladrillo. Este panorama impulsa una transformación profunda, lejos de las «ratoneras» para inversores y más cerca de la vivienda real.

Los costos no bajan: el foco en la eficiencia local

Uno de los consensos más firmes del congreso es que las importaciones no resolverán el problema del costo de construcción en Argentina. Eduardo Sposito, socio de Sposito y Asociados, enfatizó que la mayor parte de los costos —mano de obra, acero, cemento— son locales. Las importaciones, ligadas a terminaciones, representan una porción marginal y su impacto final sería mínimo frente al peso impositivo y los costos estructurales.

“La mano de obra, el acero, el cemento, todo eso es de acá”, explicó Sposito.

La conclusión es clara: los costos no disminuirán significativamente. El sector deberá encontrar competitividad a través de la eficiencia, una mejor planificación y la reducción de tiempos de obra. Gustavo Llambías, socio de Real Estate Developers, subrayó que “el impacto grande es el de la planificación” y que la verdadera eficiencia se gesta “desde el escritorio”, no trayendo materiales de China.

Adiós al inversor de barrio, hola a la vivienda real

La desaparición del «inversor de barrio» es otro fenómeno clave. El mercado se aleja de los departamentos mínimos pensados como refugio de valor para volver a enfocarse en la vivienda como producto final. Lucas Salvatore, presidente de Idero, lo resumió: “Volvimos a construir para el que va a vivir”, criticando las “ratoneras” diseñadas para inversores intermedios.

Este cambio responde a una nueva realidad económica: con inversores buscando otras alternativas financieras y costos de construcción elevados, el negocio necesita compradores reales y acceso al crédito. Gerardo Azcuy, socio fundador de Azcuy, anticipa que el metro cuadrado recuperará valor gradualmente con el regreso del crédito hipotecario, lo que dinamizará el mercado. “Por cada operación hipotecaria se generan cuatro o cinco operaciones más”, señaló.

El crédito hipotecario y el blanqueo del negocio

La expectativa sobre la expansión del crédito hipotecario es alta, pero viene con una advertencia: si el financiamiento regresa masivamente, el negocio inmobiliario deberá blanquearse por completo. “Si vuelve el crédito, el negocio es 100% blanco”, afirmó Llambías, quien criticó que durante años las obras se financiaron con los propios compradores ante la ausencia de crédito genuino.

La irrupción de bancos, fondos institucionales y el mercado de capitales transformaría esta lógica, exigiendo transparencia, cumplimiento estricto de plazos y estructuras financieras más sofisticadas. Alejandro Gawianski, CEO de HIT Group, mencionó que ya trabajan con el Banco Ciudad en esquemas de financiamiento desde el “momento cero” de la obra, con créditos hipotecarios a 20 años que equiparen el valor de un alquiler. “No estamos inventando la pólvora, es lo que pasa en los países normales”, sostuvo.

Issel Kiperszmid, CEO de Dypsa Group, sugirió que el mercado de capitales y fondos como el FGS de la Anses deberían impulsar el financiamiento de la vivienda. Eduardo Bastitta, founder de Plaza Logística y +Colonia, se mostró optimista, asegurando que, con estabilidad monetaria, Argentina podría recibir “cientos de miles de millones de dólares solo en crédito”.

Mirar más allá de la General Paz: el interior productivo

La necesidad de “salir de Buenos Aires” fue un eje central. Sectores como el litio, la minería, la energía y Vaca Muerta se perfilan como los motores de nuevas demandas de infraestructura, oficinas y vivienda en el interior del país. Gervasio Ruiz de Gopegui, gerente de emprendimientos de IRSA, insistió en que el desarrollo económico ya no se concentrará solo en la capital.

“La matriz productiva está cambiando, hay que salir de Buenos Aires”, planteó Ruiz de Gopegui.

Kiperszmid coincidió en que “la riqueza la va a dar el interior”, observando un fenómeno inverso: mientras antes los inversores del interior buscaban Buenos Aires, ahora las empresas porteñas miran hacia las provincias. Santiago Tarasido, CEO de Criba, destacó el efecto derrame que estas industrias podrían generar en la construcción y la vivienda.

La eficiencia como condición de supervivencia

La frase “el que no sea eficiente y productivo va a quebrar” sintetiza el espíritu del congreso. El negocio dejó atrás la etapa donde los márgenes se sostenían por la inflación o la apreciación automática de los inmuebles. Lucas Salvatore habló de una “normalización de la economía” que obliga a las empresas a replantearse cómo construyen y cuánto tardan.

La productividad es ahora una condición de supervivencia. La industrialización de procesos, los sistemas modulares, las estructuras metálicas y la planificación digital son herramientas clave para reducir tiempos y errores. Mariano Barloqui, director comercial de Grupo Pecam, señaló que la construcción es una de las industrias que menos invierte en Investigación y Desarrollo, y que la tecnología será crucial para evitar sobrecostos. “Un error detectado en la oficina cuesta uno, en la fábrica cuesta 10 y en la obra cuesta 100”, ejemplificó.

El uso de inteligencia artificial (IA) para renders y análisis de negocios, así como la metodología BIM para anticipar problemas, fueron algunas de las innovaciones mencionadas. La conclusión es que el cambio ya no depende solo del contexto económico, sino de la capacidad de las propias empresas para reconfigurarse. Kiperszmid resumió: “Las compañías nos tenemos que reconfigurar”, instando a los desarrolladores a revisar sus estructuras y procesos desde adentro para producir más rápido, con menos errores, mejor calidad y costos más eficientes.

Santiago Tarasido enfatizó la necesidad de optimizar los proyectos desde la arquitectura y la estructura antes de iniciar la obra, mientras que Azcuy aseguró que la productividad es el único camino para ser competitivos. El sector comprende que, si bien los costos de construcción no bajarán por coyuntura, la reinvención interna es el imperativo del momento.