Divorcios y alquileres: cómo las separaciones reconfiguran el mercado inmobiliario
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, se registra aproximadamente un divorcio por cada dos matrimonios inscriptos, una cifra que expone un cambio profundo en la estructura familiar y, consecuentemente, en la demanda de viviendas. Esta tendencia no solo modifica la dinámica social, sino que ejerce una presión particular sobre el mercado inmobiliario, especialmente en el segmento de departamentos pequeños y en alquiler.
La disolución de un hogar genera potencialmente dos nuevas demandas de vivienda. En un contexto donde la emancipación juvenil se dificulta y el acceso a la propiedad se vuelve más dependiente de la ayuda familiar, las personas divorciadas o separadas emergen como un actor clave en el mercado de alquiler. “El mercado habitacional no solo responde a variables económicas como ingresos o crédito, sino también a transformaciones en las trayectorias familiares”, aseguran desde la Fundación Tejido Urbano en un informe reciente que analiza este fenómeno.
Crecimiento de hogares unipersonales y monoparentales
El impacto de estas transformaciones se evidencia en el crecimiento exponencial de los hogares unipersonales. Entre 2001 y 2022, año del último censo nacional, estos hogares pasaron de representar el 15% al 24,6% del total, experimentando un crecimiento del 159% en términos absolutos. En contraste, los hogares nucleares clásicos (parejas con hijos) disminuyeron su peso, cayendo del 40,8% al 30,2%.
Actualmente, la suma de hogares unipersonales y monoparentales representa casi el 45% del total, partiendo de un 30% anterior. Dentro de esta reconfiguración, el divorcio se posiciona como uno de los motores centrales. Según datos de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) del tercer trimestre de 2023, existen 1.846.485 personas divorciadas o separadas en los principales aglomerados urbanos del país. De este total, más de 1,4 millones son jefes de hogar.
Es importante señalar que la EPH agrupa bajo una misma categoría a las personas divorciadas y separadas, reflejando el conjunto de individuos que disolvieron o interrumpieron su unión conyugal, más allá de la formalización legal. La pérdida de centralidad del matrimonio, el aumento de convivencias informales y la reforma del Código Civil de 2015, que introdujo el “divorcio exprés”, han acelerado un proceso de cambio cultural ya en marcha.
El informe de Tejido Urbano destaca que más de uno de cada tres jefes de hogar divorciados vive solo, totalizando 558.710 personas. Tras una separación, el alquiler se convierte en la principal vía de reorganización habitacional, con un impacto notorio en las unidades pequeñas: tres de cada cuatro divorciados que alquilan y viven solos residen en viviendas chicas.
“El estrés del mercado habitacional no solo es escasez de viviendas; también es multiplicación de hogares”, resume el informe.
Así, el tradicional relato inmobiliario que explicaba el auge de monoambientes por la emancipación juvenil pierde fuerza. La dificultad de los jóvenes para independizarse por sus propios medios, sumado a ingresos deteriorados y un crédito hipotecario inaccesible, ha dado lugar a la “herenciocracia”, donde el acceso a la propiedad se logra cada vez más por ayuda familiar o sucesiones. En este escenario, los adultos que necesitan reorganizar su vida tras una separación ocupan un espacio creciente, generando una mayor cantidad de familias monoparentales o personas solas que asumen la jefatura de su propio hogar.
La oferta de departamentos chicos en CABA
En la Ciudad de Buenos Aires, esta demanda se espeja en la oferta: tres de cada cuatro avisos en alquiler corresponden a unidades de uno y dos ambientes, según un relevamiento del INDEC basado en publicaciones de Argenprop del primer trimestre de 2026. Los monoambientes, de hecho, aumentaron su participación respecto al año anterior.
Los valores de alquileres publicados consolidan este segmento: un monoambiente promedio cuesta $538.595 mensuales en CABA, mientras que un dos ambientes alcanza los $721.267 (entre usados y nuevos). Los barrios con monoambientes más caros son Núñez ($606.000), Palermo ($588.760) y Belgrano ($582.160), mientras que Constitución ($442.610) y Liniers ($466.404) ofrecen los precios más accesibles.
La sobreoferta de estas unidades no es azarosa. Durante años, los desarrolladores apostaron a construir departamentos mínimos por ser un producto ideal para el pequeño inversor: tickets bajos, rápida comercialización y renta asegurada, a menudo con opción de alquileres temporarios. Con costos de construcción relativamente bajos antes del gobierno de Javier Milei, proliferaron los edificios con abundancia de monoambientes y dos ambientes pensados para renta. De hecho, el 80% de los cuatro millones de metros cuadrados en construcción en CABA corresponde a obras pequeñas. Sin embargo, este modelo muestra señales de agotamiento, con un aumento del costo de construcción —más del 120% en dos años— y la caída de márgenes que obligan a replantear la lógica del negocio.
Momentos clave para las rupturas de pareja
El estudio de Tejido Urbano identifica dos momentos principales en la vida donde se concentran las rupturas de pareja. El primero ocurre cerca de los 30 años, cuando muchas parejas enfrentan las primeras tensiones ligadas a la convivencia, el trabajo y la organización económica. “En estas generaciones, además, la formación del hogar suele realizarse directamente a través del mercado de alquiler”, explican en el informe.
El segundo momento se da después de los 50 años, frecuentemente asociado a la etapa posterior a la crianza de los hijos o a la reconfiguración del proyecto de vida familiar. Si bien las separaciones pueden ocurrir en cualquier etapa, estos dos períodos son especialmente relevantes y suelen implicar reorganizaciones residenciales con un fuerte componente económico.
En ambos casos, el efecto inmobiliario es similar: se generan nuevos hogares que necesitan resolver su vivienda rápidamente, y el mercado de alquiler se convierte en la opción central. Actualmente, en los aglomerados urbanos, existen 2,26 millones de hogares unipersonales, de los cuales el 80% corresponde a adultos (entre 26 y 44 años) y adultos mayores. Un tercio de estos está divorciado o separado.
El crecimiento sostenido de los hogares unipersonales y el proceso de inquilinización se consolidan como dos tendencias estructurales que explican la problemática habitacional en Argentina, más allá de la noción tradicional de déficit de vivienda.
