Mercado inmobiliario: la promesa de entrega en 24 meses de un departamento en pozo es «cosa del pasado»
La histórica promesa del mercado inmobiliario de entregar un departamento en pozo en 24 meses ha quedado obsoleta en la Ciudad de Buenos Aires. Un estudio basado en información oficial del Gobierno porteño, que analiza obras finalizadas, muestra que los tiempos de construcción se han extendido significativamente, convirtiéndose en una variable crucial para la viabilidad y el precio final de las unidades.
Según la investigación, construir un edificio en la capital argentina lleva hoy considerablemente más tiempo que antes. Esta demora ya no es un detalle operativo, sino un factor central para entender la dinámica del sector y la velocidad con la que la Ciudad transforma permisos en viviendas terminadas.
Plazos de obra: un 50% más largos que antes de la pandemia
Los datos revelan que la escala del proyecto es un factor determinante. A medida que una obra crece, aumentan las exigencias técnicas, operativas y regulatorias. Una de las más influyentes es la cantidad mínima de cocheras, que a menudo obliga a la ejecución de subsuelos, una etapa de la construcción especialmente difícil de predecir debido a factores como el suelo, la logística, las medianeras y el clima.
En los edificios más comunes de la Ciudad de Buenos Aires —aquellos con superficies de entre 1.000 y 2.500 m², de frente simple y hasta 9 pisos— la demora promedio desde el inicio hasta la finalización de la obra fue de 3 años y 2 meses. Este segmento representó cerca de dos tercios del total de las obras estrenadas durante 2025 y constituye el formato más repetido de la producción residencial porteña.
La comparación histórica es contundente: ese plazo representa aproximadamente un 50% más que el de los edificios que se terminaban antes de la pandemia.
Muchos proyectos iniciados después de 2019 atravesaron la crisis de insumos y la volatilidad de precios entre 2022 y 2024, resultando en una industria más lenta y con mayores dificultades para cumplir los cronogramas tradicionales.
Factores que inciden en las demoras
El análisis también señala diferencias de duración cercanas al 15% entre zonas con mayor y menor demanda comercial. Esto confirma que la velocidad de venta influye directamente en el ritmo de obra, ya que la industria suele financiarse con preventa, aportes de compradores y capital propio.
Para las obras de mayor envergadura, los tiempos se extienden aún más. En 2025, los edificios estrenados de entre 2.500 y 7.500 m² tardaron casi 4 años en finalizarse, mientras que las obras de mayor tamaño demandaron cerca de 5 años. A mayor escala, mayor es la complejidad y la exposición a cambios en costos, normativas, insumos y condiciones de mercado.
La promesa de “entrega en 24 meses” ha perdido vigencia. Antes de 2019, casi la mitad de las obras de frente simple se terminaban en menos de dos años, e incluso cerca del 20% de las obras de hasta 5.000 m² lograba ese plazo. Sin embargo, este estándar se deterioró drásticamente: para 2025, finalizar una obra en menos de dos años se volvió excepcional, logrado solo por el 12% de las obras de hasta 2.500 m².
Productividad en declive y rol del Estado
La conclusión es que la industria perdió productividad. El endurecimiento normativo, la mayor complejidad administrativa, la menor formación técnica en parte de la cadena de valor y una economía inestable contribuyeron al deterioro de los tiempos reales de producción. También influyó una demanda que durante años priorizó comprar metros al menor precio, sin premiar necesariamente los proyectos más rápidos o mejor gestionados.
Con rentabilidades más ajustadas y compradores más informados, el tiempo comienza a ser percibido como un valor económico. Una obra que se entrega antes reduce la incertidumbre y mejora la rotación del capital.
La realidad urbana de CABA presenta obstáculos particulares, y la regulación actual no acompaña la construcción industrializada. El Estado tiene un rol clave en promover gestiones previsibles. En los últimos tres años, los tiempos asociados a permisos de obra y al registro de planos de mensura y subdivisión prácticamente se duplicaron, absorbiendo cualquier mejora productiva dentro del obrador.
Discutir cuánto tarda una obra es una conversación urbana, económica y habitacional. Cada mes adicional demora la entrega de viviendas, posterga escrituras y retrasa la incorporación de nuevos metros al mercado. El mito de los 36 meses desde la compra del terreno a la escritura desapareció porque tanto el sector privado como el público dejaron de hacerlo posible. En el nuevo mercado, el tiempo ya no será una nota al pie, sino una de las variables centrales del precio.
