House flipping en Argentina: la inversión que crece con la recuperación del real estate y los créditos

En el actual escenario económico argentino, donde el mercado inmobiliario muestra una recuperación gradual, el concepto de “house flipping” o “rulo inmobiliario” se posiciona como una estrategia de inversión atractiva. Consiste en adquirir propiedades que requieren mejoras, refaccionarlas y revenderlas en un corto lapso, generalmente entre tres meses y un año, buscando una rentabilidad significativa.

Según Hernán Siwacki, CEO de Capital Brokers, este fenómeno comenzó a observarse recientemente con un aumento de consultas de compradores interesados en unidades para refaccionar. Se trata de oportunidades en zonas consolidadas, con edificios antiguos o departamentos en mal estado que pueden sumar valor con una buena renovación. Siwacki destaca que esta tendencia está ligada a la expectativa de un aumento en los precios de las propiedades, un factor clave para que el flipping resulte rentable.

Un impulsor fundamental de esta operatoria es el resurgimiento del crédito hipotecario. “El flipping se activa con usados y el usado se activa con créditos hipotecarios, algo que no pasa con los nuevos. Ahí crece la demanda”, explica Siwacki, al señalar que los departamentos usados aptos para crédito hipotecario son cada vez más buscados.

Claves y riesgos del “rulo inmobiliario”

Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios, profundiza en la mecánica del house flipping. Detalla que la clave es comprar por debajo del valor de mercado, realizar mejoras estratégicas que aumenten el atractivo de la propiedad y vender rápidamente para obtener una ganancia neta. Si bien esta práctica se popularizó en períodos de inestabilidad cambiaria con bajos precios de inmuebles usados y costos de construcción accesibles, García Malbrán enfatiza que no es pura especulación, sino que implica agregar valor real a través de refacciones que responden a la demanda actual, como modernizaciones de cocinas y baños o actualización de ambientes.

Para una operación exitosa en menos de un año, la planificación es crucial. García Malbrán recomienda:

• Identificar propiedades con potencial: Buscar inmuebles en zonas de alta demanda, como barrios consolidados de CABA o el conurbano bonaerense, siendo los PH sin expensas elevadas una opción ideal.
• Comprar con margen: Adquirir la propiedad a un precio que permita un margen de al menos 20% a 30% por debajo del valor post-reforma, para cubrir los costos de refacción.
• Refacciones de alto impacto: Priorizar intervenciones rápidas y efectivas como la renovación de baños y cocinas, pintura y pisos, con un plazo estimado de cinco a siete meses.
• Profesionalismo: Contratar equipos especializados para evitar demoras y asegurar la calidad del trabajo.
• Venta competitiva: Fijar un precio basado en comparables recientes y utilizar estrategias de marketing digital para acelerar el proceso. La velocidad es esencial, ya que cada mes adicional reduce la rentabilidad por costos de mantenimiento y oportunidad.

Al evaluar una propiedad, García Malbrán subraya la importancia de la ubicación, verificando conectividad y potencial de crecimiento. Es imprescindible revisar el estado estructural (humedad, instalaciones eléctricas y de gas, cañerías) y consultar a un arquitecto para estimar gastos ocultos. También se debe evaluar el edificio, considerando expensas, obras pendientes del consorcio y restricciones para refacciones. En lo legal, es vital verificar títulos y normativas municipales, siendo el boleto de compraventa certificado con poder irrevocable de venta una herramienta útil para evitar gastos mayores.

Desafíos y recomendaciones

El house flipping, aunque rentable, no está exento de riesgos. El error más común es subestimar el presupuesto, por lo que se aconseja añadir un 10% a 20% para imprevistos. Otros riesgos incluyen:

Los principales incluyen gastos imprevistos durante la refacción, como descubrimientos de problemas estructurales, que pueden elevar costos en un 20% a 30%.

A esto se suman las fluctuaciones del mercado, que pueden demorar la venta y aumentar los costos de financiación y servicios si la demanda cae o los precios no suben como se espera. Los riesgos legales, como medidas cautelares, fallecimiento del vendedor o incumplimientos normativos, también pueden paralizar obras. La sobreinversión en mejoras que el mercado no valora es otro factor que reduce los márgenes. Para mitigar estos riesgos, se recomienda diversificar las operaciones y mantener un presupuesto controlado.

Superar los plazos previstos es uno de los mayores desafíos, ya que cada mes adicional genera costos extras que erosionan la rentabilidad entre un 5% y un 10%. Para evitarlo, es fundamental establecer objetivos y plazos estrictos, y considerar contingencias al trabajar con contratistas.

Con la recuperación del mercado, que se traduce en precios que suben entre 5% y 10% interanual en dólares, y el crédito hipotecario impulsando la demanda, García Malbrán considera que el house flipping es una operación conveniente para inversores con capital disponible y conocimiento del sector. Su consejo final es claro: Recomiendo consultar con especialistas antes de avanzar, ya que el éxito radica en la ejecución precisa y estratégica del proceso de compra, refacción y venta.