Alquileres en GBA Norte: por qué los precios bajaron un 7,2% real en el año pero los inquilinos pagan más

El mercado de alquileres en el Gran Buenos Aires (GBA) norte presenta una paradoja que desconcierta a los inquilinos. Aunque el esfuerzo mensual para pagar la vivienda es cada vez mayor, los precios de los departamentos publicados registraron una caída real del 7,2% en el último año. Este fenómeno, relevado por la plataforma inmobiliaria Zonaprop, se explica porque los valores de los contratos se actualizaron por debajo de la inflación acumulada en el mismo período.

De acuerdo con el informe de la plataforma, el precio medio de un departamento de dos ambientes en la zona norte del conurbano se ubicó en $800.743 mensuales en junio de 2026, tras registrar una suba del 1,8% en el mes. Durante el primer semestre de ese año, el incremento acumulado fue del 11,3%, quedando por debajo de la inflación del período (16,8%), lo que consolidó una pérdida real del 5,5% en la primera mitad del año.

Al ampliar la mirada a los últimos 12 meses, la brecha se hace más evidente: frente a una inflación acumulada del 33,5%, los alquileres publicados subieron un 26,3%, lo que representa la mencionada baja real del 7,2%. En términos nominales, mientras que un dos ambientes promedia los $800.743, una unidad de tres ambientes ya alcanza un valor medio de $1.123.226 por mes. A pesar de este rezago frente al índice de precios general, GBA norte se mantiene como la región más costosa para alquilar en todo el conurbano.

Los extremos del mapa: de Vicente López a José C. Paz

La brecha de precios dentro de la propia zona norte es muy marcada. Vicente López se consolida como el barrio con la oferta más alta del mercado, donde un departamento de dos ambientes cotiza en promedio a $984.009 mensuales, seguido de cerca por Olivos ($982.271) y La Lucila ($950.749). En la vereda opuesta, José C. Paz Centro se posiciona como la opción más accesible para los inquilinos, con un valor medio de $503.500 al mes.

Los barrios que duplicaron la inflación

A pesar de la tendencia general a la baja en términos reales, el análisis detallado del mapa revela fuertes distorsiones locales. En algunas localidades específicas de la zona norte, los alquileres no solo no perdieron contra la inflación, sino que subieron más del doble del índice de precios del Indec (que marcó un 33,5% interanual). Como informó este medio Alquileres en GBA Norte: los dos barrios donde los precios subieron el doble que la inflación, el mayor incremento se registró en Don Torcuato, con una suba del 66,8% interanual, llevando el promedio de un dos ambientes a $837.266.

El segundo lugar de los aumentos más pronunciados lo ocupó Dique Luján, con un avance del 62,8% y un valor promedio de $717.300. Bastante más atrás se ubicó Villa Lynch, con un incremento del 37%. En contraposición, los barrios que mostraron mayor estabilidad y menores subas interanuales fueron Villa Martelli (con una caída nominal del -1,4%), Garín (8,1%) y Del Viso (8,3%).

Rentabilidad: el dato que sorprende a los inversores en Nordelta

El informe de Zonaprop también aporta datos clave para los inversores inmobiliarios, con una sorpresa particular en Nordelta. Aunque esta exclusiva urbanización se encuentra entre las cinco zonas más caras para adquirir una propiedad (con un valor de venta de US$ 3.173 por metro cuadrado), se posiciona como el tercer barrio con menor rentabilidad del mercado. Con un alquiler promedio de $843.975 para dos ambientes, la rentabilidad bruta anual en Nordelta es de apenas el 4,4%.

Los analistas explican que esta baja tasa de retorno se debe al elevado costo de entrada para adquirir los inmuebles en esa zona. Por el contrario, las zonas con menor precio de compra ofrecen rendimientos mucho más atractivos. El ranking de rentabilidad lo lidera precisamente José C. Paz Centro, con un retorno anual del 9,1%, seguido por José C. Paz Oeste (8,6%), Don Torcuato (8,53%), San Andrés (8,5%) y Villa Lynch (8,4%). En el extremo opuesto de los rendimientos, acompañando a Nordelta, se ubican La Lucila y Rincón de Milberg, ambas con un retorno de apenas el 4,2% anual.