Alquileres: qué dice la ley sobre la devolución del depósito de garantía y cómo reclamarlo

La devolución del depósito de garantía al finalizar un contrato de alquiler es uno de los puntos de mayor conflicto entre inquilinos y propietarios. Mientras los primeros esperan recuperar la suma entregada al inicio, los segundos suelen argumentar la existencia de desperfectos o deudas para retener el dinero. Sin embargo, la derogación de la Ley de Alquileres en diciembre de 2023 introdujo cambios sustanciales que modifican las reglas del juego y ponen el foco en lo que las partes hayan acordado por escrito.

En principio, si no existen daños atribuibles al inquilino, faltantes en el inmueble ni deudas por servicios, impuestos o expensas a su cargo, no habría motivos para que el locador retenga el depósito. No obstante, la normativa actual ya no establece una regla única, sino que prioriza la libertad contractual.

El impacto del DNU en el depósito de garantía

El Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023, en vigencia desde el 29 de diciembre de 2023, modificó el esquema anterior y habilitó a propietarios e inquilinos a pactar libremente el monto, la moneda y la forma de devolución del depósito de garantía. Enrique Abatti, abogado especialista en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, explica: “Las partes determinan libremente las cantidades y la moneda entregada en concepto de depósito, y la forma en que será devuelto al finalizar la locación”.

Esto significa que el depósito puede ser en pesos, dólares o incluso bienes de valor, como un cuadro de un pintor reconocido, según el especialista. También se puede establecer si se devolverá al valor original, actualizado o equivalente al último alquiler vigente. Este cambio es significativo, ya que bajo la ley derogada el depósito no podía superar un mes de alquiler y debía devolverse actualizado conforme al último mes de renta. Hoy, ese límite y esa obligación de actualización quedaron sin efecto.

La importancia de lo pactado en el contrato

La clave para los inquilinos reside en que la normativa actual no obliga al propietario a devolver el depósito actualizado. Si bien esto no le permite retener el dinero sin justificación, sí implica que la forma de devolución debe estar explícitamente detallada en el contrato. “Hoy se aplica el principio de libertad contractual. Es válido lo que las partes pacten libremente en el contrato”, subraya Abatti.

Por lo tanto, si el depósito fue entregado en pesos, el contrato debe especificar si se devuelve al valor original, actualizado o equivalente al último mes de alquiler. Abatti advierte que los contratos con depósito en pesos que se devuelven al mismo valor nominal sin actualización son “injustos” en un contexto inflacionario. El especialista recomienda incluir cláusulas para que el depósito sea reintegrado conforme al valor del último alquiler vigente al momento de la restitución del inmueble, para evitar que el dinero quede licuado.

Cuándo y por qué puede retenerse el depósito

El depósito de garantía tiene como fin cubrir eventuales daños, deudas o incumplimientos del inquilino. Por ello, al finalizar el contrato, el propietario puede revisar el estado del inmueble y verificar si existen expensas, servicios o facturas pendientes.

“Al momento de entrega del inmueble, tanto el locador como el inquilino tienen que controlar todo el estado de la propiedad conforme a lo que está pactado en el contrato”, recomienda Abatti.

Muchos contratos establecen que el depósito se devuelve dentro de los 30 días posteriores a la entrega de las llaves, un plazo que se considera razonable para que puedan surgir facturas o expensas no emitidas. Sin embargo, este plazo debe estar pactado. Si el contrato no lo especifica y el inquilino acredita que todo está al día, puede reclamar la devolución al momento de restituir el inmueble.

Qué hacer si el propietario no devuelve el depósito

Si el inmueble fue entregado en buen estado, no hay deudas y venció el plazo contractual, el propietario está obligado a devolver el depósito. En caso de incumplimiento, el inquilino dispone de herramientas para reclamar.

El primer paso es intimar al locador, exigiéndole la devolución mediante carta documento o el medio de comunicación pactado en el contrato. “Si no lo devuelve porque no se le da la gana, sin ninguna cuestión justificada, el inquilino tiene que ponerlo en mora e intimarlo para que lo devuelva bajo apercibimiento de iniciarle un juicio”, explica Abatti.

Posteriormente, el reclamo puede avanzar por la vía civil, demandando al propietario por incumplimiento contractual y exigiendo la restitución del depósito, más intereses y, si corresponde, daños y perjuicios. Aunque es menos frecuente, existe una posible vía penal por retención indebida (Artículo 173, inciso 2, del Código Penal) si hubiera una conducta dolosa, aunque Abatti aclara que la mayoría de los casos se resuelven por la vía civil.

Además del depósito, el inquilino puede reclamar intereses si el propietario no lo devuelve en plazo. Si el contrato preveía una cláusula penal, se aplicará. De lo contrario, el reclamo judicial puede incluir la actualización correspondiente, los intereses (a menudo vinculados a la tasa activa del Banco Nación) y, eventualmente, daños y perjuicios, los cuales deben ser probados.

Consejos para el inquilino al finalizar el contrato

Para evitar conflictos, es fundamental que el inquilino llegue al cierre del contrato con toda la documentación ordenada: el contrato, el comprobante del depósito, recibos de alquiler, constancias de pago de expensas, servicios e impuestos a su cargo. También es recomendable contar con fotos o videos del estado del inmueble al momento de la entrega.

Asimismo, conviene realizar un acta de entrega de llaves donde quede asentado el estado de la propiedad y si hay cuestiones pendientes. Este documento puede ser crucial en caso de que el propietario retenga el depósito sin justificación. Es importante recordar que el propietario no puede retener el depósito como una “caja chica” para cualquier gasto, y si descuenta arreglos, debe justificar cuáles son, qué daño se produjo y por qué corresponde imputarlo al inquilino.