Mercado inmobiliario: Federico González Rouco identificó los tres cuellos de botella que frenan el despegue

El mercado inmobiliario argentino, a pesar de contar con demanda, la reaparición del crédito hipotecario y un volumen de operaciones superior al de años anteriores, aún no logra consolidar su recuperación. Esta fue la principal conclusión de Federico González Rouco, coordinador macroeconómico y líder del área de real estate de Empiria Consultores, durante la 11ª edición del Summit de Real Estate, el encuentro anual organizado por LA NACION.

Según González Rouco, existen tres “cuellos de botella” principales que impiden que el sector despegue. El especialista señaló un cambio en la agenda de preocupaciones: mientras hace tres años se discutía la hiperinflación, el corralito o la falta de crédito, hoy las preguntas giran en torno a quiénes crecerán, cómo evolucionará el mercado laboral y hacia dónde se dirigirá la inversión. “Mejorar no necesariamente significa dejar de tener problemas, sino empezar a discutir otros”, afirmó.

Los tres obstáculos del mercado inmobiliario

El economista detalló los factores que, a su criterio, impiden la plena recuperación del sector.

1. El costo de construcción y la rentabilidad

González Rouco explicó que, si bien el costo de construcción no se encuentra en niveles históricamente altos, sí experimentó una aceleración “muy fuerte en poco tiempo”, duplicándose en dos años. Esta suba no se trasladó completamente a los precios de venta, generando una fuerte compresión de la rentabilidad para los desarrolladores.

“Lo que sí está claro es que no es rentable.”

Actualmente, el costo de construcción directo (materiales, mano de obra y gastos generales) representa entre el 35% y el 40% de un desarrollo. A esto se suma el encarecimiento de la tierra, impulsado por las expectativas de mejora futura. La consecuencia directa es una menor voluntad de seguir produciendo vivienda o inmuebles en Argentina. El sector, según sintetizó, está “terminando lo que tiene” pero esperando para iniciar nuevas obras.

Sin embargo, el economista ve un factor que podría recomponer parte de esa rentabilidad: el valor del metro cuadrado muestra un atraso cercano al 27% respecto de otras variables de la economía que crecieron significativamente en dólares, como salarios, costo de construcción y acciones. “No quiere decir que el m² vaya a subir mañana un 27%, pero sí que tiene margen para crecer si la demanda se sostiene en el tiempo”, aclaró.

2. La pérdida de rentabilidad en la intermediación inmobiliaria

El segundo cuello de botella se observa en el negocio de la intermediación. Aunque las operaciones de compraventa crecieron en casi todo el país, alcanzando niveles superiores a los de los últimos años, la rentabilidad de las inmobiliarias disminuyó significativamente. Esto se debe a que el valor de las propiedades usadas no se recuperó al mismo ritmo que otras variables económicas, y las comisiones se mantuvieron estables, reduciendo el poder de compra de esos ingresos.

“Hasta ahora, esa caída fue compensada por un mayor volumen de operaciones, pero el gran interrogante es: ¿Qué pasa si se sostiene esa caída de la rentabilidad, pero el aumento de las operaciones no acompaña?”

3. La falta de liquidez para financiar créditos hipotecarios

Este es, según González Rouco, el obstáculo más importante, ya que podría destrabar a los otros dos. Aunque el financiamiento hipotecario reapareció, persisten limitaciones estructurales para su expansión. En el último año y medio, la falta de liquidez, la incertidumbre electoral y la debilidad del mercado de capitales llevaron las tasas de interés de los préstamos a un promedio del 12% para fines de 2025.

Actualmente, las tasas descendieron y se ubican por debajo del 10% promedio, pero la oferta sigue concentrada en pocas entidades. Dos bancos, Banco Nación y BBVA, concentran la mayor parte del mercado, ofreciendo tasas promedio cercanas al 6,5% y captando la mayoría de la demanda.

Para que el mercado hipotecario despegue, el expositor consideró indispensable generar mecanismos de fondeo a largo plazo que permitan a los bancos descargar sus carteras y recuperar liquidez para seguir prestando. En este sentido, destacó la discusión en torno al Fondo de Asistencia Laboral (FAL) y la aparición de nuevas herramientas de inversión orientadas a financiar hipotecas y desarrollos inmobiliarios, no como un “regalo”, sino como una inversión a largo plazo.

“Hoy es un excelente momento para sacar un crédito hipotecario, pensando desde la estrategia financiera del crédito. Ya que cada UVA que te dan compra muchos dólares.”

“Argentina tiene todo para crecer”

A pesar de los desafíos, González Rouco se mostró optimista sobre el potencial del mercado argentino. Subrayó que el país atraviesa una profunda transformación demográfica, con regiones que modificarán su matriz productiva y una demanda habitacional contenida de gran magnitud. Estimó que hay cerca de 2,5 millones de jóvenes de entre 25 y 35 años que aún viven con sus padres o abuelos y que representan una futura demanda de vivienda.

“Cuando esto se acomode, hay una bolsa de demanda de por lo menos un millón de personas que van a salir a buscar una vivienda.”

Para los próximos meses, el especialista prevé una etapa de mayor estabilidad. Considera que el costo de construcción se mantendrá relativamente estable, salvo por un salto tecnológico, mientras que el mercado hipotecario pasará de la euforia inicial a una fase de crecimiento más moderado.

“Si Argentina sigue en este proceso de consolidación, estabilidad y alargamiento de horizontes, el potencial que tiene la cadena inmobiliaria es infinito.”