Vivir sin escritura: los riesgos y 3 vías para regularizar tu propiedad

En Argentina, una parte significativa de la población reside en propiedades que, legalmente, no les pertenecen. Ya sea por boletos de compraventa que no se escrituraron, acuerdos informales o trámites inconclusos, esta situación expone a miles de familias a una fragilidad jurídica que puede derivar en serios problemas. La ausencia de la escritura pública no es un mero detalle administrativo; es la base de la consolidación del derecho de propiedad y su falta implica riesgos concretos, desde la imposibilidad de vender hasta la potencial pérdida del inmueble.

Especialistas en derecho y escribanía coinciden en la urgencia de regularizar estas situaciones. Cuanto antes se ordenen los papeles, menor será la exposición a conflictos y mayor la seguridad jurídica para los ocupantes.

El boleto de compraventa no otorga la propiedad

Una de las confusiones más extendidas es creer que el pago total de una propiedad o la firma de un boleto de compraventa convierte automáticamente a una persona en dueña. Sin embargo, el sistema legal argentino es categórico: la propiedad se adquiere formalmente solo con la firma de la escritura pública y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.

“El boleto acredita un acuerdo y puede dar derecho a exigir la escritura, pero no otorga la propiedad”, sintetiza la abogada Karina Elizabeth D’Angelo.

Esto significa que, aunque una persona haya abonado la totalidad del inmueble y resida en él durante años, no es reconocida como titular legal. El boleto funciona como prueba de la operación y habilita a exigir la escrituración, pero no la reemplaza.

Riesgos de vivir en una propiedad sin escritura

La principal consecuencia de no tener la escritura es la falta de seguridad jurídica. El ocupante posee un derecho débil frente a terceros, lo que complejiza cualquier gestión formal y lo expone a disputas. Entre los riesgos más relevantes se encuentran:

• Imposibilidad de disponer libremente del inmueble: Venderlo de manera formal, acceder a un crédito hipotecario o utilizarlo como garantía se vuelve inviable.
• Reclamos del titular registral: Para la ley, quien figura en el Registro de la Propiedad sigue siendo el dueño y puede iniciar acciones judiciales como juicios de desalojo o acciones reivindicatorias. Si bien el titular no siempre gana, el ocupante queda en una posición vulnerable.
• Problemas con impuestos y deudas: Las obligaciones como tasas municipales o impuestos provinciales siguen asociadas al inmueble y, por ende, al propietario legal. El impago acumula deudas y debilita la posición del ocupante.
• Afectación por deudas del titular registral: Si el propietario legal tiene deudas, embargos o está inhibido, el inmueble puede quedar afectado, bloqueando futuras escrituraciones o generando complicaciones legales, incluso si la ocupación es de buena fe.
• Fallecimiento del vendedor sin escriturar: El inmueble pasa a los herederos, lo que suspende la operación hasta la resolución de la sucesión, alargando los tiempos y abriendo nuevos conflictos.

Cuando no existe un boleto o se perdió la documentación, la situación se complejiza aún más. En estos casos, la clave es reconstruir la historia de la posesión mediante pruebas de hechos, como recibos de pago, facturas de servicios, testimonios de vecinos o pruebas de mejoras realizadas en el inmueble.

Tres alternativas para regularizar la situación

Frente a este escenario, existen distintas vías para poner los papeles en regla, adaptándose a las particularidades de cada caso:

1. Reclamo judicial (juicio de escrituración): Permite exigir la firma de la escritura cuando hubo una compraventa pero el vendedor no cumplió. Requiere la existencia de un boleto de compraventa, que el comprador haya cumplido sus obligaciones y que pueda demostrar la negativa del vendedor a escriturar. La escribana María Alejandra Soler aclara que existe un plazo de prescripción de 5 años, aunque puede interrumpirse.
2. Usucapión (prescripción adquisitiva): Permite adquirir la propiedad por el paso del tiempo, siempre que la ocupación haya sido pública, pacífica e ininterrumpida durante al menos 20 años. No es un trámite automático; requiere un proceso judicial donde se evalúan pruebas como el pago de impuestos y la realización de mejoras.
3. Régimen de regularización dominial (Ley Pierri): Vigente en la provincia de Buenos Aires, esta ley facilita la regularización de viviendas únicas y permanentes para personas que viven en el inmueble de buena fe desde antes del 1° de enero de 2009. Otorga una escritura pública que, tras 10 años, se convierte en definitiva.

Los especialistas recomiendan no postergar la regularización. Para quienes ocupan un inmueble sin escritura, es fundamental intentar un acuerdo con el titular registral, reunir toda la documentación posible y consultar con un profesional. Mantener al día los pagos de impuestos y servicios también es clave. Para los propietarios registrales, la estrategia pasa por regularizar la situación o avanzar en la recuperación del inmueble, siempre mediante la formalización.

La escribana María Alejandra Soler enfatiza el rol determinante del escribano: “La escritura es el único instrumento que transfiere el dominio con seguridad plena”. Su intervención no solo formaliza el trámite, sino que verifica la titularidad, detecta deudas o restricciones y garantiza la legalidad de la operación, previniendo problemas futuros.