Inversión inmobiliaria: ¿conviene comprar una cochera en Buenos Aires o es mejor alquilar?

El mercado inmobiliario en Argentina no se limita solo a la compraventa o alquiler de propiedades residenciales. Con un parque automotor en constante crecimiento, la demanda de espacios seguros para guardar vehículos, tanto autos como motos, ha posicionado a las cocheras como un segmento en expansión dentro del sector. Ante este escenario, surge una pregunta recurrente: ¿conviene comprar o alquilar una cochera?

La respuesta no es sencilla y depende de múltiples factores. Daniel Salaya Romera, presidente de la inmobiliaria homónima, señala que la compra de una cochera para uso propio es ventajosa, especialmente en barrios con escasez de estacionamiento en la calle, ya que se convierte en un bien de uso necesario. No obstante, si el objetivo es la renta, el beneficio disminuye debido a los costos fijos a cargo del propietario.

Factores clave antes de invertir en una cochera

Antes de tomar la decisión de adquirir una cochera, es fundamental considerar diversas variables que impactarán directamente en la rentabilidad de la inversión. Carola Fernández Berisso, gerenta del sector residencial de Achaval Cornejo, destaca los siguientes puntos:

• El valor de las expensas.
• La ubicación, evaluando la demanda de la zona.
• Tamaño y locación de la cochera, priorizando la comodidad y la maniobrabilidad.
• La posesión de grupo electrógeno, indispensable si el acceso es por montacargas.

Por su parte, Alan Flexer, gerente de la sucursal San Isidro de Inmobiliaria Narvaez, subraya un aspecto crucial: el Reglamento de Copropiedad. «Es vital corroborar que el edificio permita alquilar la unidad a terceros ajenos al consorcio; de lo contrario, el mercado potencial se reduce drásticamente», resume el especialista.

Comprar vs. Alquilar: un análisis de la rentabilidad

La conveniencia de comprar o alquilar una cochera varía según la zona, el precio y las expensas. Maximiliano D´Aria, director comercial de la inmobiliaria homónima, explica que, si bien antes era más conveniente alquilar, «actualmente la rentabilidad ronda el 4% provocando que la ecuación sea más equilibrada». D´Aria resalta que las cocheras representan uno de los “tickets más económicos del real estate”, con valores que oscilan entre US$20.000 y US$50.000, en contraste con un monoambiente que promedia los US$80.000.

Flexer coincide, describiendo la compra como una opción «sumamente atractiva» por ser el activo inmobiliario con la barrera de entrada más baja. Además, permite dolarizar ahorros, genera una renta mensual en pesos y tiene un mantenimiento prácticamente nulo. Su “tranquilidad operativa” es una ventaja destacada: «No sufren roturas de caños, no requieren pintura frecuente, el riesgo de ocupación es nulo y los contratos son sumamente flexibles».

Sin embargo, D´Aria advierte sobre la importancia de conocer los gastos mensuales, ya que «muchas veces pasa que el propietario paga más de expensas de lo que recibe de alquiler». Berisso concluye que las cocheras son «un refugio de valor pero no tanto como un departamento de un ambiente», aunque adquieren un diferencial si se pueden anexar a un departamento cercano, siempre que las expensas no sean excesivas.

Son un refugio de valor pero no tanto como un departamento de un ambiente.

Flexer enfatiza que la decisión final «dependerá del objetivo de cada persona». Si bien reconoce las ventajas de la compra, sugiere que si el uso es personal y no se cuenta con el capital o se proyecta una mudanza a mediano plazo, el alquiler ofrece flexibilidad y evita inmovilizar dinero.

Las zonas con mayor oportunidad en CABA

La ubicación es un factor determinante en la decisión de comprar o alquilar una cochera. D´Aria identifica a Núñez, Palermo y Recoleta como zonas de alta demanda, donde una cochera puede alcanzar los US$50.000. «En los barrios interesantes (Cañitas, Palermo, Belgrano, Núñez) hay mercado de cocheras actualizado, con nivel de expensas controlado y demanda y precio de alquileres en alza por necesidad de cocheras», detalla el broker, señalándolas como áreas atractivas para la inversión.

Berisso ejemplifica esta demanda, indicando que «en Palermo se llegan a pagar $250.000 mensuales de alquiler» por una cochera. En contraste, la zona céntrica de la Ciudad presenta precios más bajos, alrededor de US$15.000, debido a la restricción de autos en el microcentro, lo que disminuye la demanda y, por ende, los valores. En edificios antiguos de esta área, con expensas elevadas, la rentabilidad puede incluso ser negativa.

En síntesis, Flexer resume que la compra de una cochera es una buena inversión en «las zonas donde la construcción de nuevos espacios es limitada, el parque automotor es amplio y el estacionamiento en la vía pública se encuentra colapsado o estrictamente medido».