Vicente López: el boom de torres en Libertador y la división entre vecinos por su impacto

El corredor de la avenida del Libertador, en Vicente López, se ha transformado en uno de los mercados residenciales más demandados del Área Metropolitana de Buenos Aires. El auge de las construcciones de torres residenciales en la zona ribereña, extendiéndose desde la General Paz hacia el Río de la Plata, impulsó un crecimiento poblacional y comercial que lo posiciona al nivel de los barrios más buscados de la Capital Federal.

Este fenómeno, impulsado por una política de desarrollo urbano y cambios normativos, atrajo a segmentos de ingresos medios-altos y altos, pero también desató un intenso debate entre los vecinos sobre el impacto en el paisaje, la infraestructura y la calidad de vida. Mientras desarrolladores y nuevos residentes celebran las comodidades y la conectividad, organizaciones vecinales denuncian problemas ambientales y el colapso de servicios públicos.

Un skyline renovado y un mercado en alza

La densificación edilicia es notoria, especialmente sobre Libertador entre los 1400 y 1700, y también hacia el 4000. Martín Pinus y Fabián Cataneses, de Martín Pinus Real Estate, señalan que el «skyline de la zona es notablemente distinto al de hace apenas diez años». Este crecimiento trajo consigo una proliferación de comercios, cafeterías gourmet, gimnasios de primera línea y obras públicas como los paseos costeros.

Vicente López experimentó un crecimiento poblacional del 4,77% en doce años, según el Censo 2022 del INDEC, alcanzando los 282.280 habitantes. Este incremento supera el 1,5% de San Isidro, su vecino, aunque se encuentra por debajo del 9,41% del Gran Buenos Aires en su conjunto y del 8% de la Ciudad de Buenos Aires. La proximidad con el corredor norte de la Capital Federal, su buena conectividad y una oferta cultural y de entretenimiento afianzada, son factores clave, según José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.

El público comprador es variado: familias y personas solas que buscan mudarse a torres nuevas con amenities, porteños que huyen del caos y ejecutivos de multinacionales que trasladaron sus oficinas a la zona. La demanda se concentra en departamentos de 3 y 4 ambientes, a diferencia de Capital Federal. La inversión es considerada atractiva, con valores de metro cuadrado que rondan los US$3.500 y subas interanuales cercanas al 7%/10%, según el analista de Zipcode, Bryn. Las expensas en estas propiedades de lujo pueden ascender a US$1.000 o incluso US$3.000 mensuales en los penthouses más exclusivos.

Las quejas vecinales: impacto ambiental y servicios al límite

El desarrollo del corredor Libertador se apoyó en una política de flexibilización del Código de Ordenamiento Urbano (COU). Flavia Affani, doctora en Historia de las Artes e integrante de la Asociación Civil Pro Vicente López, detalla la evolución normativa: si bien antes de 1993 no existía un COU y se construyeron algunas torres, la norma sancionada ese año las prohibió en el área ribereña. Sin embargo, modificaciones en 2001 habilitaron edificios de hasta seis pisos sobre Libertador, y a partir de 2006 se permitieron construcciones de hasta 15 pisos, incluso superando esa altura por excepciones, con alturas decrecientes hacia el río.

“A las tres de la tarde no tenemos más sol en el puerto de Olivos, las torres generan el fenómeno de isla de calor y remolinos de viento. Además, se instalan emprendimientos comerciales en lugares donde no deberían”, detalla Affani.

Las torres generaron cambios ambientales profundos. Vecinos como Affani denuncian la pérdida de sol en el Puerto de Olivos, el fenómeno de «isla de calor» y remolinos de viento. La mayor afluencia de gente también provoca problemas de tránsito y, de manera alarmante, colapsos cloacales. Organizaciones como Movida Ambiental Vicente López han documentado cómo desechos cloacales afloran en las veredas a metros de la Avenida del Libertador. Desde AySA, si bien reconocen quejas por taponamientos, atribuyen la situación al «mayor uso, sobre todo si son edificios grandes que tiran de todo».

Affani ejemplifica la situación con la demolición de nueve casas para un edificio de cuatro bloques en una vereda con constante olor a cloaca. “La municipalidad nos dice ‘negocios son negocios’, pero si no adecuaron la situación no corresponde. La gente va a tomar un café a estos sitios gourmet y se ven los desechos rebalsando por las veredas”, afirma. Incluso el Vial Costero, percibido como un avance por algunos, es criticado por otros por su excesivo uso de cemento, limitando el contacto con la naturaleza original del lugar.

Esta dualidad refleja los desafíos de la expansión urbana, que busca armonizar nuevas construcciones con la mejora de servicios públicos y la preservación del valor patrimonial y ambiental, un equilibrio que los vecinos de Vicente López aún buscan.