Crédito hipotecario: fuerte caída en mayo, pero las propiedades se siguen vendiendo

El mercado inmobiliario argentino presenta una paradoja en mayo: mientras las operaciones de compraventa de propiedades se sostienen con solidez, el crédito hipotecario experimenta una desaceleración drástica. Los datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires revelan que se vendió una cantidad similar de inmuebles que hace un año, pero con significativamente menos hipotecas.

En mayo, se firmaron 5435 escrituras de compraventa de inmuebles en la Ciudad, lo que representa una leve baja del 3,1% respecto a las 5610 operaciones de mayo de 2025. Comparado con abril, el retroceso fue marginal, del 0,7%. El monto total involucrado en estas operaciones ascendió a $848.932 millones, un aumento interanual del 8,5%. Sin embargo, el ticket promedio en dólares mostró una caída del 7,7%, ubicándose en US$110.080, a pesar de una suba del 12% en pesos.

El desplome del crédito hipotecario

El dato más alarmante se observa en el financiamiento. Se formalizaron solo 587 escrituras con crédito hipotecario, una caída del 54,8% frente a mayo del año pasado. Este número marca el peor mes en la comparación interanual desde el resurgimiento de los préstamos para la vivienda en mayo de 2024. Las operaciones con hipoteca representaron apenas el 10,8% del total de las compraventas, muy por debajo del 23,2% registrado en el mismo período anterior.

“Llevamos cinco meses con más de 37% menos de hipotecas que en el mismo período de 2025. La demanda de vivienda existe -lo demuestran las más de 23.000 escrituras acumuladas en el año-, pero necesita financiamiento accesible para convertirse en operaciones concretas”, señaló Magdalena Tato, presidenta del Colegio de Escribanos porteño.

Esta tendencia se alinea con el desembolso nacional de crédito, que en mayo alcanzó los US$116 millones, un 62% menos que en el mismo mes de 2025. Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria, estimó que este monto equivale a unos 1500 créditos, ligeramente inferior a abril.

Precios estables y el perfil del comprador

El contexto macroeconómico contribuye a explicar este escenario. Mientras el dólar oficial subió un 21%, la UVA un 33% y el contado con liquidación un 25% en el último año, el valor promedio de escrituración en dólares cayó cerca del 8%. Esto significa que el precio de los inmuebles usados se mantuvo rezagado.

“Estadísticamente estamos casi en el mismo nivel que el año pasado, con la diferencia de que 2025 terminó como un año excelente. El dato es que ese dinamismo lo estamos teniendo sin las hipotecas”, sostuvo Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima.

Según Achával, el precio sigue siendo el principal motor del mercado, que se abarató en términos relativos debido a un dólar estable y una inflación alta. El comprador actual suele operar con dólares propios, ahorros o mediante operaciones encadenadas (vender para comprar). Dan Obetko, gerente residencial premium de Interwin, coincide en que el nivel de escrituras es “saludable” y que los compradores convalidan precios, sin recurrir a hipotecas por no necesitarlas o por percibir tasas altas. Los bancos estatales son los más activos en este segmento. El perfil dominante es el del consumidor final, muchas veces en operaciones de compra y venta simultánea.

Oportunidades y perspectivas

El mercado ya no ofrece “oportunidades de remate”. Obetko advierte que una propiedad barata por metro cuadrado puede no serlo si requiere refacciones costosas. Las unidades a refaccionar son las más negociadas, mientras que las propiedades bien ubicadas, en buen estado y con precios realistas mantienen la demanda. Para el segundo semestre, los especialistas no esperan un salto de precios. La expectativa es de continuidad, con operaciones más selectivas y precios que se afirman sin una suba generalizada. La gran variable pendiente es la reactivación del crédito.

La situación en la provincia de Buenos Aires

En la provincia de Buenos Aires, mayo mostró una caída tanto en compraventas como en hipotecas. Se registraron 9.068 compraventas, un descenso interanual del 23% y del 9% mensual. Las operaciones con hipotecas sumaron 910 actos, una caída del 54% interanual y del 11% mensual.

“Los números registrados en mayo representan un llamado de atención. Por un lado, muestran un dato objetivo, que es la caída en la cantidad de hipotecas, una variable clave para el funcionamiento del mercado”, señaló Guillermo Longhi, presidente del Colegio de Escribanos bonaerense.

A la desaceleración del crédito se sumó un factor particular: un conflicto gremial en ARBA que afectó el área de Catastro durante tres meses. Esto generó un “cuello de botella” en la emisión y aprobación de estados parcelarios e informes catastrales, frenando numerosas escrituras. Aunque la situación se normalizó, el atraso acumulado distorsiona las estadísticas y requerirá varios meses para ser absorbido, según Maximiliano D’Aria, director de D’Aria Propiedades.