Ganancias: el Gobierno oficializó la eliminación del impuesto para alquileres y venta de inmuebles
El Gobierno nacional oficializó este lunes la exención del Impuesto a las Ganancias para las operaciones vinculadas al mercado inmobiliario, tanto para el cobro de alquileres de vivienda como para la venta de propiedades. La medida se concretó a través de un decreto publicado en el Boletín Oficial, que reglamenta uno de los puntos clave de la reforma laboral aprobada por el Congreso a fines de febrero.
La normativa busca “brindar certeza y garantizar la efectiva aplicación” de los beneficios sancionados. Los cambios centrales definen que las ganancias derivadas de la locación o sublocación de inmuebles con destino a “casa-habitación” quedarán exentas, al igual que los ingresos por la compraventa de propiedades, a partir del 1° de enero de 2026.
Alquileres: qué dice la reglamentación
El decreto define como “casa-habitación” al inmueble destinado a vivienda única, familiar y de ocupación permanente. La exención no solo alcanza al alquiler propiamente dicho, sino también a los importes cobrados por muebles, accesorios y otros servicios incluidos en el contrato de locación. Es importante destacar que el beneficio se aplicará a todas las unidades que una persona humana o sucesión indivisa alquile con destino exclusivo a vivienda, sin importar si el contribuyente posee más de un inmueble en alquiler. Además, regirá independientemente de la fecha de firma del contrato, siempre que las rentas se devenguen a partir de 2026.
La reglamentación también extiende la exención al “valor locativo presunto” de inmuebles cedidos gratuitamente o a precio indeterminado, siempre que el ocupante utilice la propiedad como vivienda permanente.
Sin embargo, la medida presenta algunas limitaciones que han generado observaciones. El tributarista Alberto Mastandrea, socio de Impuestos de BDO, señaló que la exención se limita exclusivamente a personas humanas, dejando fuera a las empresas que posean propiedades para alquilar, una diferenciación que, según él, no estaba explícitamente en el articulado de la ley.
«En numerosos casos el propietario no conoce -ni dispone de medios para verificar- si su inquilino es dueño de otro inmueble o si la unidad alquilada constituye efectivamente su residencia permanente. No obstante, de ese dato ajeno dependerá que deba o no ingresar el impuesto.»
Mastandrea también advirtió sobre otra restricción: si el inquilino que paga el alquiler posee simultáneamente un inmueble a su nombre en el que no reside, el beneficio de exención de Ganancias para el propietario se cae. Esta circunstancia, ajena al control del locador, genera incertidumbre.
Venta de inmuebles: cómo se aplica la exención
El decreto también reglamenta la segunda exención incorporada por la reforma: la que alcanza a los resultados obtenidos por la venta de inmuebles y por la transferencia de derechos sobre propiedades ubicadas en Argentina. Esta medida aplicará para personas humanas y sucesiones indivisas, tanto residentes como no residentes, siempre que la operación se concrete a partir del 1° de enero de 2026 y esté comprendida dentro de los supuestos previstos por la Ley de Impuesto a las Ganancias.
La reglamentación especifica que el beneficio no se restringe a la venta directa de una propiedad, sino que incluye también la transferencia de derechos sobre inmuebles, como la cesión de boletos de compraventa u otros compromisos similares que impliquen la transferencia de derechos económicos vinculados a una propiedad.
