Mercado inmobiliario en CABA: qué departamentos se venden más rápido y cuáles no convienen

Con más de 3,1 millones de habitantes distribuidos en 203 km², la ciudad de Buenos Aires se erige como una de las urbes más densamente pobladas de América Latina. No obstante, en su vasto territorio —dividido en 38 barrios agrupados en 15 comunas— se registra una particular paradoja inmobiliaria: una sobreoferta de propiedades en venta que contrasta con la escasez de viviendas en otras grandes capitales.

Según el informe Radar Inmobiliario de mayo, actualmente hay más de 113.000 inmuebles publicados para la venta en CABA. Este número, que lleva 12 meses consecutivos de crecimiento interanual, representa una recuperación parcial tras la caída del 40% desde el máximo de junio de 2022 (164.955 unidades) hasta mediados de 2024. Para contextualizar, Madrid, con 3,5 millones de habitantes, apenas registra 16.000 avisos, una oferta 85% menor.

“El stock actual en la Ciudad está por encima de lo que el mercado necesita”, afirma Gabriel Brodsky, CEO de Grupo Predial. Sin embargo, los expertos coinciden en que el problema no es meramente cuantitativo. Maximiliano D´Aria, director comercial de su inmobiliaria homónima, subraya que “el problema está más en la demanda afectada por falta de crédito, poca seguridad jurídica, poca estabilidad, que por una sobreoferta de producto”.

A esto se suma que “gran parte del stock disponible no coincide con lo que busca el mercado. Hay mucho producto repetido y no tanto de lo que se vende fácil”, señala Diego Cazes, gerente general de L.J. Ramos.

Las características que impulsan la venta

Identificar los atributos que aceleran la venta de un departamento es crucial. Carola Fernández Berisso, gerenta del sector residencial de Achaval Cornejo, destaca: “Las expensas bajas y la cochera son factores importantes, pero la ubicación, el estado y la luminosidad son las tres patas fundamentales para que un departamento se venda bien”. D´Aria añade el balcón como un requisito “innegociable”.

No obstante, el factor más determinante es el precio adecuado. “Hoy el mercado castiga mucho a las propiedades que arrancan sobrevaluadas”, explica Mateo García, director residencial en Toribio Achával. Los compradores, con amplia oferta y capacidad de análisis, valoran una correcta tasación. Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, resume: “No hay sobreoferta en producto correcto: lo que está bien ubicado, bien diseñado y bien valuado se va absorbiendo”.

Dos y tres ambientes: las tipologías más buscadas

En el podio de las ventas rápidas se encuentran los departamentos de dos ambientes. “Lideran claramente la velocidad de venta”, asegura Goldszer, explicando que representan un equilibrio entre accesibilidad y funcionalidad, ideales para vivir o alquilar con buena rentabilidad. D´Aria enfatiza su “ticket de entrada accesible con una demanda constante”.

Los departamentos de tres ambientes le siguen de cerca. “Responden al uso familiar típico, sobre todo desde que el home office pasó a ser parte de la vida cotidiana”, sostiene Cazes. Estas unidades se adquieren tanto como primera vivienda como inversión. Juan Manuel Vázquez Blanco, economista y gerente general de Fabián Achával, detalla que entre 2025 y el primer trimestre de 2026, los dos y tres ambientes representaron el 59% de las operaciones (32% y 27% respectivamente).

Sin embargo, la preferencia varía por barrio. En zonas como Recoleta y Palermo, los tres ambientes “vuelan”, mientras que los dos ambientes permanecen más tiempo publicados, según García.

En el extremo opuesto, los monoambientes, a pesar de ser una de las tipologías más construidas, “tardan en venderse porque hay bastante sobreoferta”, indica Cazes. Las unidades de gran tamaño (entre 170 y 180 m²) también enfrentan dificultades, ya que “no son para inversión, sino para vivienda familiar”, explica Fernández Berisso, y su acceso es limitado en un contexto de recuperación incipiente del crédito hipotecario.

Corredor norte y precios de cierre: otras claves del mercado

La ubicación es un factor primordial. Vázquez Blanco destaca que “la sobreoferta convive con escasez puntual en segmentos específicos: tres ambientes bien ubicados en Palermo y Belgrano, unidades a estrenar con cochera en barrios medios y propiedades con espacios exteriores”.

D´Aria identifica una clara tendencia: la demanda se concentra en el corredor norte. “Zonas como Palermo, Belgrano y Núñez encabezan las escrituras, mientras que el sur de la ciudad sufre la falta de crédito”. Durante 2025, Palermo concentró el 19,2% de las operaciones, seguido por Recoleta (13,3%) y Belgrano (17%). Barrios como Caballito, Villa Urquiza y Almagro también muestran alta rotación en dos y tres ambientes. En contraste, zonas del sur y oeste extendido (Lugano, Parque Avellaneda, La Boca, Nueva Pompeya) registran menor volumen de operaciones.

Respecto al tipo de propiedad, el usado mantiene su público y se vende más rápido, ofreciendo “mejor precio relativo, posibilidad de habitarse de inmediato y mayor margen de negociación”, según Cazes. Las unidades de pozo atraen a compradores que buscan financiación en cuotas y valorización futura, aunque con incertidumbre sobre el costo final. Las unidades a estrenar se ubican en un punto intermedio, dependiendo de su precio y aptitud para crédito. Desde enero de 2024, el stock de unidades en construcción cayó un 83%, mientras que el de inmuebles usados de más de 50 años aumentó un 36%, evidenciando la contracción de la oferta nueva y el pulso del mercado en el usado.

Finalmente, la brecha entre el precio de publicación y el de cierre se ha reducido significativamente. “La brecha está en mínimos históricos y sigue comprimiéndose”, señala Vázquez Blanco, indicando que los porcentajes de negociación en el usado se ubicaron, en el cuarto trimestre de 2025, por debajo de los valores de 2019. La quita promedio sobre el último valor publicado pasó del 12% en 2020 al 6% a fines de 2025, e incluso se registraron brechas del 4,3% en el primer trimestre de 2026. Este fenómeno, según los brokers, se debe a que “hoy el control lo tienen los vendedores”, y una tasación adecuada es fundamental. A pesar de esta normalización, en marzo de este año, el 25% de los avisos en Zonaprop sufrieron rebajas que promediaron el 5,9%, evidenciando que una porción de la oferta aún está desalineada.